我們知道，夫妻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻對(duì)于共同財(cái)產(chǎn)有平等的處理權(quán)。但實(shí)踐中可能會(huì)發(fā)生夫妻中的一方未與另一方商量，私自將房產(chǎn)賣給他人的做法。那新婚姻法私自賣房是否有法律效力?律霸小編為您整理了以下內(nèi)容，來(lái)看看法律對(duì)此是如何規(guī)定的吧。

一、新婚姻法私自賣房是否有法律效力?

根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有。夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。”

根據(jù)《婚姻法解釋三》第十一條的規(guī)定，“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予以支持。”夫妻一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋構(gòu)成擅自賣房，效力需綜合判斷，如果第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，即善意取得，該買賣行為有效。

二、善意取得的構(gòu)成要件：

1、讓與人須為動(dòng)產(chǎn)的占有人或者登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人

該要件實(shí)質(zhì)上是要求讓與人(無(wú)權(quán)處分人)對(duì)其所處分的他人之物，須具有“權(quán)利的外觀”，這是善意取得發(fā)生的前提。善意取得的制度基礎(chǔ)在于物權(quán)公示的公信力，而不動(dòng)產(chǎn)登記與動(dòng)產(chǎn)的占有，均為物權(quán)的公示方法。依法定公示方法表彰的權(quán)利和權(quán)利人，具有使不特定的他人信賴其正確的效力和善意保護(hù)效力。非真正權(quán)利人而登記為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人(如真正權(quán)利人借用子女或他人名義為房地產(chǎn)登記、共有的不動(dòng)產(chǎn)只以一人的名義進(jìn)行登記等情況)或者現(xiàn)實(shí)占有他人的動(dòng)產(chǎn)(如承租人、保管人、借用人及保留所有權(quán)買賣中買受人占有他人動(dòng)產(chǎn)的情形等)，方能給不特定的第三人以權(quán)利外觀，從而使其合理地信賴登記權(quán)利人或占有動(dòng)產(chǎn)的人就是真正的權(quán)利人而與其進(jìn)行交易。而對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有任何權(quán)利外觀的人處分他人之物，根本無(wú)從發(fā)生第三人的合理信賴與善意取得的問(wèn)題。

2、讓與人須無(wú)處分權(quán)

善意取得與無(wú)權(quán)處分恒相對(duì)應(yīng)，惟有在無(wú)權(quán)處分的情況下才有可能發(fā)生第三人善意取得的問(wèn)題，因此善意取得的另一要件即是讓與人雖有權(quán)利的外觀但實(shí)際上卻沒(méi)有處分權(quán)。讓與人無(wú)處分權(quán)，包括根本即無(wú)處分權(quán)，也包括欠缺完整的處分權(quán)(如某一共有人未經(jīng)其他共有人同意而處分共有物等)。如果登記的權(quán)利人或動(dòng)產(chǎn)的占有人受真正權(quán)利人之委托而為處分、無(wú)處分權(quán)人嗣后取得處分權(quán)或得到權(quán)利人的追認(rèn)，則不適用善意取得的規(guī)則，這種情況下轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)屬自始有效，無(wú)需考慮受讓人是否為善意的問(wèn)題。

3、受讓人須基于交易行為而支付合理的對(duì)價(jià)

善意取得制度旨在保護(hù)交易的安全，故只有在讓與人與受讓人間存在交易行為時(shí)才存在善意取得問(wèn)題。依《物權(quán)法》第106條中關(guān)于“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，善意取得不僅應(yīng)基于有償?shù)慕灰仔袨椋乙院侠淼膶?duì)價(jià)為其成立條件。非通過(guò)交易行為而以受贈(zèng)、繼承等方式無(wú)償取得財(cái)產(chǎn)的，不能發(fā)生善意取得的效力，否則將會(huì)造成各方利益保護(hù)上的明顯失衡;雖為有償行為但以明顯的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的，亦不能構(gòu)成善意取得(明顯的低價(jià)會(huì)影響到對(duì)第三人“善意”的判定)。至于約定的“合理的對(duì)價(jià)”是否已由受讓人實(shí)際支付，一般并不影響善意取得的成立;該價(jià)款尚未支付的，讓與人或者原權(quán)利人可以向受讓人主張債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

要看購(gòu)房的第三者是否支付了合理的價(jià)款，是否辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，如果第三者購(gòu)買房屋的手續(xù)合法，為善意取得，雖然為夫妻其中一方私自買賣，但仍然具有法律效力。不過(guò)如果夫妻雙方面臨離婚，其中一方私自賣房的，另一方可以請(qǐng)求賠償。

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