一、如何確定房屋遲延交付違約責任

遲延交付商品房屬于遲延履行，房地產開發商應承擔違約責任。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。這是合同法規定的違約責任的具體化。合同法第一百一十三條采取的是可預見性與可得利益應當賠償相結合的原則，守約方在相同條件下所獲取利益來確定應當賠償的可得利益損失。由于商品房作為特殊的商品，有著地段、種類、時間的差別，因此，《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)對商品房租金的期間、地段、種類都進行了規范。同時，應注意如果雙方對違約金有約定，應優先適用約定違約金;只有在沒有約定的情況下，才適用《解釋》第十七條的規定。

關于違約金計算期限，我們認為原則上應以約定的交房日為違約金計算的起算點，以實際交付商品房為止算點。

二、購房時何時能要求雙倍賠償

在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責任，是《解釋》規定中的亮點。根據《解釋》適用懲罰性賠償原則的相關規定，購房人退房并要求雙倍賠償必須符合以下三個條件。

第一，所購房屋必須屬于該《解釋》調整范圍內的商品房。《解釋》第一條做了明確規定。

第二、只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。要雙倍賠償，首先要對欺詐行為認定。從民法上來說，欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。構成欺詐應具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人主觀惡意；三是欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關系；四是損害后果。出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》第八、九規定的適用懲罰性賠償責任的五種情形。除此之外違約行為，如虛假廣告、定金圈套、質量瑕疵、逾期辦證等，只能依據合同約定和有關法律規定要求出賣人承擔相應的違約責任。

第三、必須導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，買受人無法取得房屋。

實踐中有以下兩種情況值得注意：

第一、雖然出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，根據《解釋》第二條規定，可以認定合同有效，買受人也就無法要求其雙倍賠償。

第二、雖然出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實或者在商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但事后出賣人能采取相應的補救措施，使買受人行使合同撤銷權的阻卻事由發生，買賣合同應繼續履行，買受人請求撤銷合同、雙倍賠償也不能得到支持。

欺詐行為的處理：盡管《解釋》對適用懲罰性賠償責任作出了明確規定，但也為法官裁量案件留有較大空間。《解釋》只是說可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，這里面彈性就比較大，可以不是應當，更不是必須，不超過一倍并不等同于一倍，請求也不是都會同意。在具體案件中，需要法官根據出賣人的違約程度、買受人的受損狀況來自由裁量。有時可能會裁決雙倍賠償，有時也可能裁決賠償一倍多一點，或者裁決只退回購房款、利息及賠償損失，不再有其他懲罰性賠償。這種根據案件具體情況由法官自由裁量形成的個案差異，是法律允許的。

相比開發商來說，購房者就是屬于弱勢群體的地位，所以法律一定會在保護購房者利益方面立下相關規定以約束開發商的行為。在您遇到類似情況后，一定要學會用法律來維護自己的相關權益。當然，如果您面臨著更為復雜的情況，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您前來進行法律咨詢。