一、房屋不可抗力違約的責(zé)任表現(xiàn)在哪些方面

買賣合同中的違約主要表現(xiàn)在：一是一方無正當(dāng)理由不交或不收貨;二是一方無正當(dāng)理由不適當(dāng)履行。本案中以樓市新政出臺視為不可抗力造成履約障礙作為違約的正當(dāng)理由是否成立?合同法第一百一十七條：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

《民法通則》第153條明確規(guī)定：不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力指當(dāng)事人訂立合同時不可預(yù)見，它的發(fā)生不可避免，人力對其不可克服的自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等客觀情況。不可抗力造成違約的，違約方?jīng)]有過錯，因此通常是免責(zé)的，當(dāng)然，法律另有規(guī)定的除外。《商品房買賣合同》第八條規(guī)定，遭遇不可抗力，且出賣人(開發(fā)商)在發(fā)生之日起___日內(nèi)通知買受人的，出賣人可以據(jù)實予以延期。對于此條款中的“不可抗力”，由于認(rèn)識和理解的角度不同，在合同買賣中購房者和開發(fā)商往往會有一些爭議，容易產(chǎn)生糾紛。而“不可抗力”又是我們在實踐當(dāng)中免除責(zé)任的首選途徑。對于“不可抗力”，法律有明文規(guī)定，依據(jù)此規(guī)定，不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)同時具備不能預(yù)見、不能避免并不可克服3個條件。

二、對不可抗力的爭議

目前對不可抗力的認(rèn)識有一種任意擴大的錯誤傾向。有人認(rèn)為“所謂不可抗力是指當(dāng)事人不能預(yù)期且不受當(dāng)事人控制，由于第三者(或外界)導(dǎo)致無法依約履行的客觀情況”按照這個說法，不可抗力便等同于意外事件和情勢變更了，范圍變得相當(dāng)寬廣。筆者認(rèn)為，如果把意外事件、情勢變更和不可抗力幾個概念不加區(qū)別，將在實踐中難以把握，會出現(xiàn)契約一方會極力擴大不可抗力的范圍，以便在不能履行合同時，有更多的機會為自己開脫;相反，另一方可能極力縮小不可抗力的范圍，以保證自己的債權(quán)萬無一失地得到實現(xiàn)。這樣容易造成契約當(dāng)事人雙方的分歧，難以達(dá)成協(xié)議。一旦涉訟，法院也很難作出準(zhǔn)確的判決。因此，在實踐中對不可抗力的范圍作必要的限定，是很有現(xiàn)實意義的。

不能單純的將新政出臺認(rèn)定為不可抗力就來推斷為違約無責(zé)，鑒于當(dāng)下投機型買房眾多，不利于房地產(chǎn)市場的健康運行，應(yīng)該細(xì)分“不可克服”存在的客觀情況，譬如：買受方如果是首套剛需，如因新政出臺，首付比例提高，確實無力承擔(dān)的，可視為不可克服，可以按違約無責(zé)論處;鑒于目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格較高，一般家庭在購買房產(chǎn)時自己壓力較大，可供支配的資金有限，但是首套剛需人群屬于國家鼓勵的購房者，在出現(xiàn)政策性違約的情況下，可根據(jù)情況判定為不可抗力，優(yōu)先按違約無責(zé)處理;如因購買二套房，遭遇新政，造成履約障礙的，應(yīng)視為有能力克服，購買二套房的人群一般資金較為充裕，也可以通過出售首套房產(chǎn)來獲取更多的資金支持來規(guī)避政策風(fēng)險，因此可據(jù)此認(rèn)定為并非不可克服，因此不能判定此類購房人違約無責(zé)。

綜上所述，對于這些不可抗力的因素，比如說地震、海嘯、火山噴發(fā)等等自然災(zāi)害，那么責(zé)任顯然就不是開放商的了。這些問題是誰也預(yù)料不到的。以上就是本文的全部內(nèi)容了，如果您還有問題，歡迎到律霸網(wǎng)進行在線法律咨詢。