根據2003年6月1日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”之規定，**房地產開發公司作為出賣人，違反了該條規定，故應承擔違約責任。銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場。

目前90%以上的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。由于我國商品房市場管理機制不健全，對銷售宣傳廣告缺乏有效的規范管理，出賣人為獲取最大利潤，在進行銷售時往往作出一些虛假、夸大不實的宣傳，導致糾紛出現，擾亂了商品房市場秩序。根據合同法第15條規定，對商業廣告原則上認定為一種要約邀請，一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內容作為合同內容。但出賣人在銷售廣告和宣傳資料中，如果就其開發出售的商品房及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并由此對買受人決定訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響的，在買受人就此內容提出訂立合同時，該銷售廣告內容的對象就已特定化。根據合同法第14條關于要約的規定，應當將該內容視為要約，而買賣合同的訂立則視為買受人對出賣人要約的承諾。在此特定的情形下即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應當認定為合同內容。當事人違反該內容時，應當承擔違約責任。

售樓時的廣告是否具有法律效力

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

由以上規定可以看出，商品房的銷售廣告一般不具有法律效力，但但符合下列情形之一的，該廣告視為要約，其內容具有法律約束力：

1、出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體規定的;

2、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。

售樓廣告是購房合同的內容嗎

開發商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發售樓書，發布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發商向不特定的對象發放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優勢，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內容。

但是，房地產開發商即出賣人，就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。這些即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

在律霸網上有許多專業的律師，售樓廣告內容沒兌現而購房者要去為自己爭取相應的賠償時你可以來問問。