近日，家住某小區的張小姐很煩惱，其居住的小區是全裝修酒店式社區，一期去年7月交房，二期今年6月交房。目前入住率已經達到了70%，當初售樓書上明確寫著“酒店式服務管理，共享大社區雙豪華會所等字樣，并且明確標明“提供定購、美容、餐飲等服務功能”。然而，目前一期小區已經入住一年有余，二期也交房三四個月了，東、西兩個會所依然空著，當初作為售樓處的東會所，里面仍然掛著售樓牌子，鄰近小區物業處的西會所，竟然成了保安們的訓練場。當初開發商的承諾如今遲遲不能兌現，不少業主對物業公司管理不滿，拒交物業費。也有業主對會所對外營業不滿，認為會所應屬業主專享。

一、會所的產權歸屬問題

關于會所的產權問題，我國《物權法》草案三審稿中，曾對會所權屬做出過如下規定：會所、車庫、陸地的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的除建設單位能夠證明其享有所有權外，屬于建筑物區分所有人共有。但最終出臺的《物權法》，刪除了這一規定。對于刪除的理由，全國人大法律委員會回應為：實際情況看，提供健身、娛樂等服務的會所絕大多數是作為獨立的房屋由開發商出售或出租經營的，一般不作為建筑物的附屬設施歸業主所有，從法律上講，其理由是會所具有構造上及功能上的獨立性，為開發商投資建設，開發商應當依法享有占有、使用、收益、處分的權利。上海市《關于加強商品住宅項目附屬會所交易管理的通知》明確規定：“會所所有權的歸屬，應由開發商與購房人在商品房預(出)售合同中約定明確。合同不作約定的，會所所有權為房地產開發企業所有。”“房地產開發企業出租、出售會所的，應將已向業主承諾的具體用途和服務方式約定為租售合同的內容，承租人和受讓人應按租售合同的約定經營使用，不得擅自改變。”

律師認為，如果開發商在開發建設過程中將會所作為獨立產權單獨申報，且辦理了單獨的產權證書，則會所產權應歸開發商所有;如果開發商將會所作為公建配套申報，且會所面積也計入公攤面積，則會所的產權應歸小區業主共有。

二、會所未兌現，業主應如何維權?

開發商就商品房及相關設施所做的說明和許諾具體明確，應視為要約，該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容。如果開發商未兌現，業主有權要求開發商履行其義務，否則開發商將承擔違約責任。同時，業主亦可向有關部門舉報該開發商，由政府相關部門對其作出限期改正的決定，并對其進行行政處罰。在此，提醒業主，切莫因會所不兌現而拒絕向物業公司繳納物業費，因為拒交物業費的行為將會導致其承擔違約責任。

三、業主買房前應如何規避類似情形?

業主在購房時一定要把小區規劃寫進《商品房預售合同》里，并有具體的約定及賠償方式，如游泳池和會所不得向外營業、泳池及花園的面積大小等等，所有開發商承諾的東西都要明確約定在合同中，比如承諾的配套設施如學校等，尤其是要求開發商不得主動提出把原規劃的會所、花園等改變用途。