【案情】

2006年8月6日原告與被告簽訂了一份《酒店租賃合同》。合同約定：原告將自己的房屋租賃給被告廖某作酒店，租賃期限為五年，每年租金92000元，未經(jīng)出租方同意而中途退租則須按合同總租金數(shù)額的50%承擔(dān)違約責(zé)任等。合同簽訂后，被告把酒店給妹夫張某和弟弟廖某經(jīng)營。2008年因酒店實(shí)際經(jīng)營者身體患病（廖某患精神分裂癥，張某患有糠尿病）、南方冰凍雪災(zāi)、四川地震等原因，無力繼續(xù)經(jīng)營下去。被告于2008年7月13日帶著有意承包人到原告家中商談轉(zhuǎn)租事宜，原告對(duì)轉(zhuǎn)租事宜不予認(rèn)可。被告當(dāng)即提出終止履行合同。同年7月22日被告再次以書面形式，寄郵政快件給原告，通知原告終止履行合同，并于2008年8月5日將租賃房屋鑰匙郵寄給原告。訴訟中原告請(qǐng)求終止合同，要求被告支付租金至合同終止之日，支付延期支付租金的滯納金，承擔(dān)違約金（按合同總租金的50%計(jì)算）。被告請(qǐng)求減少違約金。

【觀點(diǎn)】

租賃合同中違約金設(shè)定過高是否可以變更的問題形成了兩種意見：

第一種觀點(diǎn)：違約金的設(shè)立，是為了保證債的履行，即使對(duì)方?jīng)]有遭受任何財(cái)產(chǎn)損失，也要按法律或合同的規(guī)定給付違約金。違約金是債的擔(dān)保的一種，也是對(duì)違約的一種經(jīng)濟(jì)制裁。本案中合同是雙方當(dāng)事人意思的真實(shí)表示且也約定好了違約金的數(shù)額，被告違反了合同約定故應(yīng)該按照合同的約定支付違約金即按合同總租金數(shù)額的50%承擔(dān)違約責(zé)任。

第二種觀點(diǎn)：被告廖某提出終止履行合同，只是由于意外因素引起，并無惡意，且2008年8月6日以前的租金已付清。因此原告要求被告按照合同約定支付違約金，明顯偏高。違約金雖然具有懲罰的性質(zhì)，但是在本質(zhì)上，主要目的是為了補(bǔ)償因違約造成的損失。根據(jù)公平原則，可適當(dāng)考慮違約金設(shè)定過高而進(jìn)行變更。

【管析】

我國《合同法》對(duì)違約金的規(guī)定強(qiáng)調(diào)違約金補(bǔ)償性的理念，同時(shí)有限地承認(rèn)違約金的懲罰性。一方面，違約金的支付數(shù)額是“根據(jù)違約情況”確定的，即違約金的約定應(yīng)當(dāng)估計(jì)到一方違約而可能給另一方造成的損失，而不得約定與原來的損失不相稱的違約金數(shù)額。違約金應(yīng)該按照相對(duì)方的實(shí)際損失情況進(jìn)行給付。同時(shí)《合同法》第114條第2款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以減少。”只有約定的違約金過分高于造成的損失的情況下，才有適用該條的余地。本案中的違約金屬于約定性質(zhì)的違約金。

該案中合同依法成立，受法律保護(hù)。但被告在履行合同過程中，因?qū)嶋H經(jīng)營者身體及地震、冰凍雪災(zāi)等自然災(zāi)害原因，無力繼續(xù)履行合同，且被告于履行期限屆滿之前已口頭和書面通知了原告，原告未予答復(fù)，致使被告寄回鑰匙。該案中，原告也請(qǐng)求終止履行合同。對(duì)終止履行合同，被告應(yīng)負(fù)一定的違約責(zé)任。原告收到被告終止履行合同的通知后，既不答復(fù)，也未采取措施防止損失的擴(kuò)大。根據(jù)公平原則，可適當(dāng)考慮違約金設(shè)定過高而進(jìn)行變更。