2004年10月25日，原、被告簽訂租賃協議一份，約定原告將現有4間廢棄鍋爐房出租給被告使用;租期為15年，即從2005年1月1日起至2019年12月31日止;租金為2萬元/年，每年的6月30日和12月30日各支付1萬元;租賃期間，房屋的裝潢費用乙方承擔，如需搭建臨時用房，在不影響甲方的前提下可予搭建，租賃期滿后，乙方的裝潢和搭建物不得拆除等。2004年11月5日，被告與丁某簽訂一份拆房協議，約定由丁某全面負責拆除被告指定房屋，保留前墻和西三墻，所有拆下材料按被告指定地點清理、堆放整齊，所有建筑物拆除與地面相平;在拆房過程中，要保證蒸汽管完好無損等。2004年11月6日，被告開始在原告廠區內拆房，于11月18日停工，被告拆除的房屋為四間鍋爐房和一間儲水池和一間的澡堂。原告訴稱，原、被告僅簽訂了一份房屋租賃協議，被告在未征得原告同意的情況下擅自將四間房屋拆掉，還把未曾租給其使用的二間樓房拆掉，原告請求判令被告賠償損失103848.47元。被告辯稱，原、被告簽訂租賃協議后，曾以口頭協議的形式約定，在租期和租金不變的情況下，被告將原告的六間房屋拆除后重新翻建，租賃期滿后房屋仍歸原告所有。故原告違約在先，應承擔違約責任。

[判決]

根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條、第一百一十九條、《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條之規定，判決：被告應賠償原告損失35075元。

[解析]

本案爭議焦點：1、被告拆除租賃協議上明確載明的四間鍋爐房如何進行損害賠償?這就需要解決以下四個問題：(1)對這四間鍋爐房原告請求損害賠償的基礎是違約責任還是侵權責任?(2)被告在履行租賃協議過程中是否構成違約?(3)原告對這四間房屋的損失應否承擔減損義務?(4)對這四間鍋爐房的損失應如何計算?2、被告拆除租賃協議上未約定的兩間房屋即一間儲水池和一間澡堂的損失如何賠償?

(一)對四間鍋爐房的損害賠償問題。

1、損害賠償的基礎。被告拆除租賃協議中所涉的四間鍋爐房，給原告造成了損失，構成了違約責任與侵權責任的競合，選擇何種之訴維護自己的合法權益是原告的權利。本案中，原告基于被告未按照租賃協議約定的內容履行協議而擅自拆除租賃物的事實提起訴訟，要求追究被告的損害賠償責任，應認定為原告選擇了違約之訴，故本案解決這四間鍋爐房損害賠償問題的基礎是違約責任。

2、被告是否構成違約。原、被告之間簽訂的租賃協議系雙方真實意思的表示，其內容合法有效。合同成立并生效后，雙方當事人都應本著誠實信用的原則全面、適當地履行自己的義務，任何一方不履行或不適當履行都應當承擔相應的違約責任。本案中，原、被告之間簽訂租賃協議后，被告在未征得原告同意的情況下擅自拆除租賃物，盡管被告意圖通過拆除租賃物后重建再進行承租的方式履行協議，但畢竟被告未征得原告的書面同意對原租賃協議進行變更，故應當認定被告未適當履行租賃協議，其行為構成了違約，應當承擔相應得違約責任。

3、原告應否承擔減損義務。當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。這是《合同法》在一方違約的情況下為防止非違約方對自己權利或事務的疏怠導致損失擴大而設定的一項制度。本案中，在被告拆除租賃物的當天，原告就已經發現了被告的真實目的是拆除租賃物后重建，即被告以明示的方式表示將不適當履行租賃合同，但原告發現被告的違約行為后，并未采取積極措施制止被告繼續拆除租賃物，直到第12天才予以有效制止，從而導致租賃物被拆除至現狀，應認定原告在被告違約后并未履行減損義務從而導致損失的擴大，故原告只能對被告第一天拆除部分的房屋損失請求賠償，對之后擴大的損失即拆房第二天至停工之日房屋的損失無權要求賠償。由于第一天拆除的情況無法再現和查明，本院推定第一天拆除的部分為四間鍋爐房總價值的1/12。

4、原告的損失如何計算。合同當事人違約后，應當承擔違約責任。由于本案中租賃協議的標的物是特定物，在其毀損滅失后無法通過恢復原狀的方式進行補救，因此被告應當承擔相應的損害賠償責任。損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，原告的損失包括因被告拆除房屋造成的損失和因訂立租賃協議可獲取的租金損失。按照每平米480元的單價計算，四間鍋爐房的損失總計121406元。按照原告提供的折舊方法，即固定資產年折舊額=固定資產原始價值*(1-10%)/使用年限(20年)，每年該房屋折舊額為5463.27元。原告于1998年1月購得房屋，房屋于2004年11月被拆除，折舊應從1998年1月計算至2004年10月。故該房屋共折舊37332.345元，現存價值為84073.655元。按照1/12計算，被告應當賠償原告拆房損失7006元。原告因訂立租賃協議可獲得的可得利益為從2005年1月1日至訴訟發生之日2005年8月止8個月的租金計13333元。兩項合計被告因違約應賠償原告20339元。

(二)被告對拆除租賃協議上未約定的兩間房屋的損害賠償問題。

損壞國家、集體財產或他人財產的，應當恢復原狀或折價賠償。原、被告間訂立的租賃協議明確約定，租賃房屋和四間廢棄的鍋爐房，并不包括一間儲水池和一間澡堂，被告在未經原告同意的情況下擅自拆除這兩間房屋，構成了對原告所有權的侵犯，應當承擔損害賠償責任。由于房屋已被拆除，無法恢復原狀，故被告應當承擔賠償責任。按每平米480元計算，一間儲水池和一間澡堂的面積為44.3336平方米，兩間房屋的原價值為21280.128元。按照上文中所述的折舊方法，每年該房屋折舊額為957.61元。原告于1998年1月購得房屋，房屋于2004年11月被拆除，折舊應從1998年1月計算至2004年10月。故該房屋共折舊6543.66元，現存價值為14736元。因此被告應賠償原告14736元。

綜上所述，被告在未經原告同意的情況下，擅自拆除原告所有的六間房屋，依法應承擔分別違約責任和侵權責任，損害賠償額合計為35075元。