企業(yè)土地如何轉讓

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)，利用土地的，土地使用權不得轉讓。

公證

土地使用權轉讓，一般經(jīng)公證機關進行公證證明，基本規(guī)則如下。

1.土地使用權轉讓公證的管轄。它與土地使用權出讓公證的管轄相同。

2.申辦土地使用權轉讓公證應提交的材料。申辦土地使用權轉讓公證，除提交與土地使用權出讓公證相同的材料外，還有以下幾種：

(1)關于轉讓人已按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件，投資開發(fā)利用土地的證明文件；

(2)土地使用權轉讓合同正本；

(3)土地使用權證件及原土地使用權出讓合同正本。

3.對申辦土地使用權轉讓公證的審查。公證處應著重審查以下內容。

(1)當事人提供的證明材料是否屬實、有效。

(2)當事人的辦證目的。

(3)合同條款是否完備。合同內容應包括：

①當事人雙方的名稱、住址，法定代表人的姓名；

②轉讓人取得土地使用權的依據(jù)與方式；

③轉讓土地使用權的依據(jù)與方式；

④被轉讓土地的位置、面積、用途和其他地上物、附著物；

⑤地上物及其他附著物是否轉讓的規(guī)定；

⑥轉讓期限；

⑦轉讓金數(shù)額及支付的幣種、方式、時間；

⑧違約責任；⑨其他事項。

(4)合同規(guī)定的土地使用地塊、條件、用途及期限，是否與出讓合同和登記文件中載明的權利義務相符。轉讓活動不對國家土地所有權產(chǎn)生任何影響。

(5)轉讓方是否已按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件，投資、開發(fā)和利用土地。依各國通例，轉讓方須在對土地進行一定開發(fā)之后，才能轉讓其權利。中國法律亦嚴厲禁止炒買炒賣土地的合同。

(6)轉讓價格是否合理，是否符合有關規(guī)定。轉讓價格明顯低于市場價格的，應與當?shù)赝恋毓芾聿块T聯(lián)系，做出調整。中國法律規(guī)定，國家在土地使用權買賣交易中有先買權。國家的優(yōu)先購買權為一項法定權利，不依當事人約定，當事人也不能以約定加以剝奪。這項權利適用于一切國有土地使用權的買賣。

(7)土地用途。需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意，即報經(jīng)土地管理部門、城市規(guī)劃部門批準，依照有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

(8)登記。土地使用權的轉讓為不動產(chǎn)物權的變更，須辦理登記手續(xù)。

(9)被轉讓的土地使用權有無出租情況。承租人具有物權性質的租賃權。在租賃關系存續(xù)期間，出租人可以將國有土地使用權轉讓給他人(依出售、交換、贈與、繼承方式)，但這一行為不能消滅租賃權，承租人仍可對新的土地使用權享有者主張租賃權。同時，承租人還有先買權，即土地使用權享有者將土地使用權出售時，承租具有在同等條件優(yōu)先購買的權利。

(10)土地使用權有無抵押情況。中國法律規(guī)定，國有土地使用權可以抵押。抵押時，地上建筑物、附著物隨之抵押。以國有土地使用權抵押，只能抵押土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限的余期使用權。如果轉讓方已將土地使用權抵押，則抵押權人具有優(yōu)先權。

辦理方法

編輯

土地轉讓有兩種方式：一是土地使用人將土地使用權有償或無償?shù)剞D移給他人；二是在土地家庭承包經(jīng)營的情況下，土地轉讓指承包人自找對象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。下面為土地轉讓辦理方法詳解：

(一)辦事程序

由轉讓雙方當事人提出書面申請—利用股受理審查是否符合轉讓條件—現(xiàn)場勘測—地價評估—填寫轉讓申請審批表—利用股審核—報局批準—簽定國有土地使用權轉讓合同。

(二)轉讓土地報件

1、用地申請

2、土地使用證(原件)

3、原出讓合同，批復文件(涉及招、拍、掛的提供成交確認書)

4、雙方轉讓協(xié)議

5、如改變規(guī)劃的提供規(guī)劃部門意見

6、土地評估報告

7、雙方營業(yè)執(zhí)照復印件、法人代表復印件、法人證書復印件

(三)承諾時限：15個工作日

(四)收費標準：不收費

(五)政策依據(jù)

1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》

2、《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

3、《國土資源部招拍掛出讓國有建設用地使用權規(guī)定》

4、《國土資源部招拍掛出讓國有建設用地使用權規(guī)范》

5、《河南省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉讓管理規(guī)定》

6、《中華人民共和國土地管理法》

7、《劃撥用地目錄》

8、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有建設用地使用權出讓和轉讓管理規(guī)定》

方式

關于土地使用權轉讓的方式，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規(guī)定有出售、交換和贈與三種方式。后《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條略作發(fā)展，將轉讓的方式規(guī)定為買賣、贈與或其他合法方式。“其他合法方式”一般包括：

1.買賣。

作為土地使用權轉讓的最廣泛的方式，買賣以價金的支付為土地使用權的對價。由于“買賣”是土地使用權“轉讓”的主要表現(xiàn)形式，我們通常所說的土地使用權“轉讓”指的就是土地使用權“買賣”。下文關于土地使用權轉讓合同的討論實際上也是關于土地使用權買賣合同的討論，所以說，“轉讓”有廣、狹兩個概念之分，當“轉讓”是廣義概念時，它包括所有的以權利主體變更為目的土地使用權的移轉行為；當“轉讓”是狹義概念時，它與買賣具有同樣的涵義。

2.抵債。

抵債是買賣的一種特殊形式，只不過價金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權買賣時，土地使用權的移轉和價金的支付是對等進行的，而在以土地使用權抵債時，價金支付在前，所抵之債視為已付之價金。

3.交換。

以交換的方式轉讓土地使用權的，土地使用權的對價不是價金，而是其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權益。土地使用人將土地使用權移轉給受讓人，以此取得受讓人提供的其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權益。

4.作價入股。

作價入股介于買賣和交換之間，既類似買賣，又類似交換。說它類似買賣，是因為將土地使用權用來作價，所作之價如同買賣之價金；說它類似交換，是因為土地使用權被用來入股，所得之股如同其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權益。

5.合建。

在開發(fā)房地產(chǎn)時，合建與以土地使用權作價入股都屬于一方出地、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設立獨立法人的，土地使用權轉讓的對價是股權；不設立獨立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產(chǎn)權分配的，土地使用權的對價是房屋建成以后的產(chǎn)權。因合建而分配產(chǎn)權以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權，卻不再擁有原來意義上的土地使用權，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權換取房屋產(chǎn)權。

6.贈予。

贈予是用地人將其土地使用權無償移轉給受贈人的法律行為。以贈予方式轉讓土地使用權的，土地使用權的移轉沒有直接的對價，它無需價金的支付或財產(chǎn)權利的提供作為對應條件。但土地使用權贈予合同可能會附加其他條件，如用地人在將土地贈予給學校使用時，可能會將土地的使用限于與教育有關的目的。

7.繼承。

在用地人是自然人時，用地人的死亡會使其繼承人取得相應的土地使用權。在用地人是法人或其他組織時，其合并或分立也會導致合并或分立之后的主體取得相應的土地使用權。通過繼承取得土地使用權時，土地使用權的移轉也沒有直接的對價，但可能會有間接的對價，如在通過合并取得土地使用權的法律關系中，新公司繼承了原公司的財產(chǎn)，也會繼承原公司的債務，新公司取得土地使用權的對價，可能以承擔原公司的其他債務的方式體現(xiàn)出來。

合同

土地使用權轉讓合同書

一、本合同雙方當事人

轉讓人(以下稱甲方)：

身份證號碼：

受讓人(以下稱乙方)：

身份證號碼：

二、根據(jù)國家有關法律、法規(guī)及有關規(guī)定，甲、乙雙方本著友好協(xié)商自愿平等的原則，就土地使用權轉讓事宜，訂立本合同。

三、甲方帶租約轉讓給乙方的土地位于，土地面積為平方米，土地證號為新府國用(2004)第號、地號，土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，其四至見宗地圖，并給雙方簽字確認。原租賃合同隨之轉讓(地上附著物遵循原租賃合同的內容屬承租方所有)其剩余租期(至20XX年XX月XX日)的租金已在該次轉讓的土地價款定價前扣除，乙方在合同期滿內不再向承租方及甲方收取租金。

四、甲方轉讓給乙方的地價款總額為人民幣X仟萬元整(￥X0000000元)。

五、乙方向甲方在合同簽訂時支付X拾萬元，合同簽訂后五天內支付X萬元，剩余部分在本合同簽訂日后40

天內支付完畢。

六、土地使用權轉讓的過戶手續(xù)由甲方全權辦理，過戶產(chǎn)生的一切稅費和辦證費用由乙方承擔，甲方需在收妥全部地價款后十五個工作日內完成過戶手續(xù)并向乙方移交新的國有土地使用權證。甲方在辦證繳款期間須通知乙方到相關部門交納稅費和辦證費用，若乙方未能在甲方指定的日期繳交，則按乙方推遲交納的天數(shù)順延交證天數(shù)。

七、乙方未能按合同約定期限付清購地價款的：逾期十天內，每天處以壹萬元的罰金；逾期十天還未能按期付清款項的屬違約，解除合同，并由甲方?jīng)]收乙方已支付的叁佰萬元定金。甲方在未能按上述時間辦好新證給乙方，逾期十天內，每天處以壹萬元的罰金，甲方在逾期十天還未能辦好新證給乙方的屬違約，則需退還已收款項并支付叁佰萬元違約金給乙方。

八、甲方向乙方轉讓的土地使用權，其土地所有權屬于國家，地下資源埋藏物和市政公共設施均不在土地使用權轉讓之內。

九、土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載項的權利、義務隨之轉移。

十、因執(zhí)行本合同發(fā)生爭議，由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的可提請仲裁或向人民法院提起訴訟。

十一、本合同一式二份，自簽訂之日起生效，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等的法律效力。

十二、本合同未盡事宜，可由雙方協(xié)商簽訂補充協(xié)議予以明確。

甲方：乙方：

日期：年月日日期：年月日

“土地使用權出讓是一級土地市場，這個市場由國家壟斷，只能由政府將一定年期的土地使用權賣給土地使用人的行為，這個市場賣方只有一個就是國家。通過這種方式取得的土地使用權都是最高使用年期，例如住宅70年，工業(yè)、綜合50年。土地使用權轉讓是二級土地市場，這是指已獲得土地使用權的人或單位將土地轉賣給其他人的行為，通俗地說就是炒地行為，這個市場賣方就是很多個了。通過這種方式取得的土地使用權使用年限都是剩余年限，就是土地的最高年限扣除已使用的年限”。

企業(yè)土地的轉讓和平時的土地轉讓或許有著密不可分的關系。在轉讓的時候要注意相應的合同。方式也是多種多樣有買賣、出租和贈予。如果你情況比較復雜，律霸網(wǎng)提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。