一、中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例

1990年5月19日國務院令第55號發布，自發布之日起施行。為了改革城鎮國有土地使用制度，合理開發、利用、經營土地，加強土地管理，促進城市建設和經濟發展，制定本條例。中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。本條例由國家土地管理局負責解釋;實施辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。全文共八章五十四條。

二、土地使用權轉讓

第十九條土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。第二十條土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。第二十一條土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。第二十二條土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第二十三條土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。第二十四條地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。第二十五條土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。第二十六條土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。第二十七條土地使用權轉讓后，需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，依照本條例第十八條的規定辦理。

三、國家土地所有權的特征：

(1)國家土地所有權主體不能親自行使所有權，而只能由主體代表代為行使所有權。這一點明顯區別于集體土地所有權。集體土地所有權主體完全可以親自行使所有權。

(2)國家土地所有權主體代表不能親自行使土地所有權的全部四項權能。國家不能親自行使占有、使用權能，即使是代表國家行使占有、使用權能的人，其身份也是土地使用權人。因此，要實現國有土地的利用，必須將土地所有權的部分權能讓與用地者，而國家以一定方式享有實現土地經濟效能的收益權。而集體土地所有權主體本身及主體代表卻可以親自行使土地所有權的全部使用權能，例如對未實行承包經營的集體土地，村民可實行集體占有、使用和收益。

(3)國有土地所有者代表對土地保有最終的處分權。這是國家土地所有權的一個十分重要的特征。以是否具有最終的處分權來衡量，國家土地所有權更符合所有權的完全性與絕對性特征。國家可以決定國有土地的最終命運，也可以決定集體土地的最終命運，這一點集中體現在國家對土地的用途管制上。可以認為，國家的這種決定土地最終命運的權利超乎土地所有權這一民事財產權利可以包容的范疇，而具有公法上的國家主權與行政權色彩。

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