案例分析

先來說說被坑，前兩年，有個村子，具體是叫啥我也不記得了，反正是村里來個有錢人，想讓村里轉讓他50多畝地種東西，價錢給的相當不錯。但以諸多理由，要求先交幾萬，其余的錢一年后再交。

后交錢?傻呀!

一說后交錢村民當然不干了呀，但經不住那人說的天花亂墜，還帶來合同，說簽了就有法律保障了，加上種的東西也不錯，咱村民一研究，成吧，反正人在地在的跑不了，而且人家都先交了8萬了。然后呢?就沒有然后了，讓人8萬塊錢種一年地，賺完錢，跑了!

那合同呢?就這么讓騙子得逞了?這是為啥?別急，咱們先來看看下一個案例。

和平村的老杜，閑置了幾塊地，也不打理，尋思著找個人轉讓了。轉讓就轉出事來了，這回錢也收了，地也賣了，以為就踏實了。誰知道過了幾個月，政府找來了，違規占用田地。

原來買地的人將土地改成了魚塘，占用了基本農田。老杜也不知道那是基本農田，轉讓過程就一個私下的協議，就一手交錢一手交地了，倒是很江湖。

買賣是痛快了，現在呢，魚塘要拆、罰款要交。受讓方(買地的)說協議沒有法律效益，這事他不管了。那老杜能樂意嗎?倆人天天圍著這幾塊地吵個沒完。

這都本是挺好的事，卻整了個心塞。為啥會鬧成這樣?這也怪不著咱農戶，這里的門道誰會沒事研究它去。但是現在土地轉讓火了，以免大家今后遇到此類的事情，我預先給大家做個功課，來說說這土地轉讓里的門道。

這里先要說明一點，咱所謂的轉讓，并不是說轉給他，地就是他的了。轉讓的是土地的使用權，受讓人僅對土地享有使用權，而所有權仍屬于國家或集體。

農村土地流轉只能在本集體組織的成員間進行。如果要對外部人轉讓使用權，需要經過村民大會通過，并經鄉鎮政府批準。否則，無效。

也就是說，一切私下的轉讓合同都是無效的，就像以上兩個案例，雖有了合同，甚至交易已經“完成”，但其實是沒有任何法律可依的，讓壞人鉆了空子。

土地轉讓當事人應當多加留意細節，不僅有利于降低交易成本，還有利于控制法律風險，避免出現違法現象。這里整理出五種土地轉讓中的常見問題，有需要的朋友不妨參考一下：

常見問題解析

國有土地的權屬調查和資信能力調查

1、轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。

2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓后資金無法收回的結局。

轉讓價格評估事宜

在轉讓前，應該對土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權，也就是說價格低于市場價了，你是不能賣的。

土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。尤其是轉讓方為國有單位時，國有土地及相關資產須經法定估價機構估價，并經國土部門予以確認。

國有土地使用權轉讓的擔保

1、擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方(買家)必須關注的重點。轉讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產主管部門進行調查，核實有無抵押與被采取司法限制。

2、鑒于有無土地權屬及相關爭議不易調查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方相互提供擔保。

這就可以避免上面所講的被騙事件。

土地用途及相關用地條件的變更

國有土地轉讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權轉讓尤為突出。土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。

這里就要清楚土地是否可以轉作它用，農田變魚塘、農田改廠房之類。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。

土地使用權轉讓時地上建筑物、其他附著物所有權歸屬問題

1、地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

2、國有土地使用權轉讓的效力及于地上建筑物，無約定的，推定包含。國有出讓土地未達到規定開發程度不得轉讓，劃撥國有土地無地上建筑物不得轉讓。

3、土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。

除此之外，還有很多需要注意的地方，我在這里就不一一說明了。結合上面兩個案例所述，他們的交易是沒有任何法律依據的，所以最后都鬧的很不愉快。目前，大部分的農民朋友都沒有這個意識，會讓壞人鉆了空子，為自己帶來不少麻煩。