一、夫妻共有房產單方能不能賣
最高人民法院《關于適用婚姻法若干問題的解釋(—)》(以下簡稱《解釋一》)第17條第2項規定:“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”2011年8月13日起施行的最高人民法院《關于適用婚姻法若干問題的解釋(三)》(以下簡稱《解釋三》)第11條第1款規定:“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續,另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持。”
就兩條規定的適用環境而言,有以下兩點值得注意:
1、都適用于夫妻一方未經對方同意的單方處分情形。《解釋一》第17條第2項后段實際上隱去了這樣一個前提,即“未經夫妻雙方平等協商,沒有取得一致意見”,至于《解釋三》第11條則明確表述為“一方未經另一方同意”。
2、都適用于夫或妻單方處分重大共有財產(房屋)的情形。在此基礎上,我們不難發現,同樣的單方處分夫妻共有房屋行為,適用前述兩條規定,結果迥然相異,主要為:適用《解釋一》第17條第2項,則在第三人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的情況下。其權利救濟歸入有效合同制下,即使未辦理轉移登記,該第三人的權利仍可得到保護;適用《解釋三》第11條,即使第三人善意購買且支付合理對價,只要未辦理轉移登記,其權利仍應讓位于另一方共有人的追回主張。
《解釋三》第19條規定,該解釋施行后,最高人民法院此前作出的相關司法解釋與本解釋相抵觸的,以本解釋為準。
二、夫妻共有房產如何認定
不少當事人認為:既然我們都出錢買了房子,而且我們也結婚了。那么不管寫誰的名字,我們兩個人都有份。其實不然。那么,如何認定夫妻共有房產呢?
1、首先要明確:房子購買的出資,和房產是誰的財產,并不是必然聯系的。有的夫妻兩個人出資,房產卻寫著第三者名字。比如有的夫妻用第三人名字購買房子。
2、通常我國法律認為,房屋屬于誰的財產,要看房屋產權證上名字是誰,房子就是誰的。并不考察房屋出資情況。
3、有兩種情況出現:
第一種是:如果是婚前所購買的房子。雖然是雙方共同出資,但是以一方名字簽訂房屋買賣合同,法律上就認定是名義購買方一方的婚前財產,另外一方的出資是房產擁有方對于他的債務。
第二種情況是:如果是在婚后所購買的房子,不管買房子的錢是誰出的錢,不管產權證是誰的名字,都認定為是夫妻共有財產。
4、明確這一點,就不會在婚姻財產權益處理時候,發生重大誤解。不少婚姻當中的弱勢群體,基于對對方的信任和喜愛,在買房子時候沒有考慮到這點。當締結婚姻后,夫妻雙方產生矛盾時候,才突然發現自己在財產上發生了重大損失。
以上知識就是小編對“夫妻共有房產單方能不能賣”問題進行的解答,夫妻共同房屋單方出售的,主要看第三人取得房屋是不是善意取得的,如果善意取得的,買賣行為一般是有效的。讀者如果需要法律方面的幫助,歡迎到律霸網進行法律咨詢。
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