一、哪些拆遷安置房可以買賣?
一般情況下,拆遷安置房分為兩大類,一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。這類房子的房屋產(chǎn)權(quán)是屬于個(gè)人的,但是它的所有權(quán)是有限制的,也就是說在一定期限內(nèi)(一般情況下是5年),房子是不能上市交易的。
另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷,動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。這種房子和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別,沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制,可以自由上市交易。
如果拆遷安置房取得房權(quán),并且沒有規(guī)定限制對(duì)外出售,或者限制轉(zhuǎn)讓5年的期限已滿,這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別,這樣的安置房可以買賣。
尚未取得產(chǎn)證的拆遷安置房,按《物權(quán)法》規(guī)定,房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準(zhǔn),沒有登記備案的,除法律特殊規(guī)定的情形外,不具有物權(quán)法上的產(chǎn)權(quán)效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產(chǎn)權(quán),對(duì)外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同,期間風(fēng)險(xiǎn)也甚大。
二、購(gòu)買拆遷安置房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?
沒有產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房,或者有產(chǎn)權(quán)證但5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的拆遷安置房,從簽訂合同到將來辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間漫長(zhǎng),不確定因素多,可能會(huì)出現(xiàn)如下一些風(fēng)險(xiǎn):
1.家庭成員內(nèi)部可能對(duì)拆遷安置房的分配有異議,萬一協(xié)商不成,可能起訴到法院解決,最終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定;
2.無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證;
3.因交易時(shí)間漫長(zhǎng),房?jī)r(jià)變動(dòng)可能性大,如果出售方為謀取更大利益,將房屋房?jī)r(jià)賣給他人,并在可以過戶交易時(shí)先行過戶給他人,那么購(gòu)買方就很難實(shí)現(xiàn)購(gòu)房,只能主張債權(quán);
4.在購(gòu)買方等待過戶的漫長(zhǎng)時(shí)間內(nèi),有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛,導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院查封。
三、購(gòu)買拆遷安置房需注意什么?
1、明確房屋的土地類型及性質(zhì),是集體土地還是國(guó)有土地,如果是集體土地上的非集體組織成員,用于非自住目的,建議慎重,因?yàn)榇祟愅恋厣系姆课?,集體組織成員的權(quán)益才會(huì)受到保護(hù),如果是非集體組織成員,再拆遷的話可能不會(huì)得到任何賠償;
2、明確房屋對(duì)安置的拆遷對(duì)象有無限制或政策補(bǔ)貼,特別是現(xiàn)在的“城中村”改造,由村集體組織建造的,對(duì)安置對(duì)象有明確限制;
3、房屋的權(quán)利人,是獨(dú)有還是共同所有,如果是家庭成員共有,購(gòu)房協(xié)議的出賣方,一定要是全體共有人的真實(shí)意思,且均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有授權(quán)委托書;
4、相關(guān)費(fèi)用的繳納,這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓,過戶涉及土地出讓金的補(bǔ)繳。
拆遷安置房畢竟不同于普通的商品房,所以說,弄清這些對(duì)于購(gòu)買拆遷安置房至關(guān)重要。
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