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房屋拆遷房子沒過戶怎么辦

來源: 律霸小編整理 · 2021-01-09 · 689人看過

房屋拆遷房子沒過戶怎么辦

《民法典》于2021年1月1日生效,《物權法》生效日期為2020年12月31日止,屆時此條例被《民法典》所替換,相關的司法解釋也會失效,《民法典》生效前的規定:

買房未過戶的,從法律上講,房屋的的所有者仍然是賣主,因此,被拆遷人就是賣方,拆遷人應當與賣方簽訂拆遷協議。對于買方,應區別不同情況分別處理。一種是,如果買賣合同是有效的,那么賣方有義務協助辦理房產的過戶手續,因未過戶而造成的損失,可能雙方均有過錯,由雙方根據過錯各自承擔相應的責任,買方可以根據拆遷補償(安置)的利益來計算確定自己因未過戶而造成的經濟損失額,并要求賣方承擔賠償責任。二種是,房屋買賣合同無效的情況,如果房屋買賣合同無效,那么就不可能辦理過戶手續,因此因拆遷而可能獲得的利益就與買方無關,買方不能根據拆遷補償(安置)來計算自己的經濟損失,買方只能根據買賣合同無效而要求賣方承擔法律責任。所以本案中,首先應當考察房屋買賣合同是否有效。本案對我們的提示有兩點,一點是房屋買賣一定要辦理過戶手續,二點是房屋買賣行為一定要合法有效。

維權依據:誠實信用原則和公平原則

《物權法》明確規定,不動產買賣如果沒有辦理產權過戶登記,即使買受人實際占有了該不動產,買受人也不能取得該不動產的物權,在買受人占有房屋期間,如果該房屋被拆遷,那么誰有權利得到拆遷補償利益?實踐中做法不一,絕大多數開發商都給房屋產權登記人,我們分析的是誰有權利獲得補償利益,一般人都認為出賣人有權利獲得補償利益,如果這樣的話,違背了《民法》的誠實信用原則和公平原則。

出賣人已經全額得到了賣房款,又將房屋交付買受人占有,如果開發商給的拆遷補償利益高于賣房款,出賣人又反悔不賣房子了,將得到的房款退給買受人,然后想要補償利益,顯然違反了誠實信用原則,如果法律支持出賣人也是不公平的。要想支持買受人利益,僅有法律原則不行,必須要結合法律規則。

兩種情況買受人應得到拆遷補償:

凱諾律師事務所第一種情況,如果出賣的房屋占用的土地是國有土地,容易找到法律依據,因為國有土地上的房屋買賣基本沒有限制,買受人可以起訴出賣人,首先是確定他們之間的房屋買賣合同有效,其次是讓出賣人繼續履行合同,即辦理房屋產權過戶登記,這是出賣人的義務。如果出賣的房屋已經注銷登記,補辦不了產權變更登記,可以參照《物權法》第十九條,對該條法律規則進行目的性擴張解釋,同時對《物權法》第九條進行目的性限縮解釋,同時結合誠實信用原則和公平原則,讓出賣人將自己獲得的補償利益返還給買受人。

第二種情況,如果是農民的房屋賣給城鎮居民,是變更不了房屋產權登記的,因為法律不允許城鎮居民到農村買房屋。當時的立法目的是,如果城鎮居民到農村買房屋,農村集體經濟組織就少了一塊宅基地,如果宅基地不夠,還得將其他土地變為宅基地,這樣損害了農村集體經濟組織其他成員的利益,對保護農村耕地有影響,也損害了集體利益,并不是為了保護出賣人的利益。如果農村土地被國家征收,禁止城鎮居民到農村買房子的立法目的落空,此時如果支持買房人的利益,并不損害集體利益和其他農民的利益,出賣人自愿出賣自己的房屋,對出賣房屋之后自己利益的增減是有預期的,拆遷補償利益應該給房屋買受人。

在房屋買賣過程中,雙方應該締約協議內容,不允許欺詐、脅迫等情形,且協議內容是雙方當事人的真實意思表達,不違反法律、法規的強制性規范。因此,必須擬定合法的房屋轉讓協議。這樣更有益于維護自己的合法權益。

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