房屋拆遷房子沒過戶怎么辦

《民法典》于2021年1月1日生效，《物權法》生效日期為2020年12月31日止，屆時此條例被《民法典》所替換，相關的司法解釋也會失效，《民法典》生效前的規定：

買房未過戶的，從法律上講，房屋的的所有者仍然是賣主，因此，被拆遷人就是賣方，拆遷人應當與賣方簽訂拆遷協議。對于買方，應區別不同情況分別處理。一種是，如果買賣合同是有效的，那么賣方有義務協助辦理房產的過戶手續，因未過戶而造成的損失，可能雙方均有過錯，由雙方根據過錯各自承擔相應的責任，買方可以根據拆遷補償(安置)的利益來計算確定自己因未過戶而造成的經濟損失額，并要求賣方承擔賠償責任。二種是，房屋買賣合同無效的情況，如果房屋買賣合同無效，那么就不可能辦理過戶手續，因此因拆遷而可能獲得的利益就與買方無關，買方不能根據拆遷補償(安置)來計算自己的經濟損失，買方只能根據買賣合同無效而要求賣方承擔法律責任。所以本案中，首先應當考察房屋買賣合同是否有效。本案對我們的提示有兩點，一點是房屋買賣一定要辦理過戶手續，二點是房屋買賣行為一定要合法有效。

維權依據：誠實信用原則和公平原則

《物權法》明確規定，不動產買賣如果沒有辦理產權過戶登記，即使買受人實際占有了該不動產，買受人也不能取得該不動產的物權，在買受人占有房屋期間，如果該房屋被拆遷，那么誰有權利得到拆遷補償利益?實踐中做法不一，絕大多數開發商都給房屋產權登記人，我們分析的是誰有權利獲得補償利益，一般人都認為出賣人有權利獲得補償利益，如果這樣的話，違背了《民法》的誠實信用原則和公平原則。

出賣人已經全額得到了賣房款，又將房屋交付買受人占有，如果開發商給的拆遷補償利益高于賣房款，出賣人又反悔不賣房子了，將得到的房款退給買受人，然后想要補償利益，顯然違反了誠實信用原則，如果法律支持出賣人也是不公平的。要想支持買受人利益，僅有法律原則不行，必須要結合法律規則。

兩種情況買受人應得到拆遷補償：

凱諾律師事務所第一種情況，如果出賣的房屋占用的土地是國有土地，容易找到法律依據，因為國有土地上的房屋買賣基本沒有限制，買受人可以起訴出賣人，首先是確定他們之間的房屋買賣合同有效，其次是讓出賣人繼續履行合同，即辦理房屋產權過戶登記，這是出賣人的義務。如果出賣的房屋已經注銷登記，補辦不了產權變更登記，可以參照《物權法》第十九條，對該條法律規則進行目的性擴張解釋，同時對《物權法》第九條進行目的性限縮解釋，同時結合誠實信用原則和公平原則，讓出賣人將自己獲得的補償利益返還給買受人。

第二種情況，如果是農民的房屋賣給城鎮居民，是變更不了房屋產權登記的，因為法律不允許城鎮居民到農村買房屋。當時的立法目的是，如果城鎮居民到農村買房屋，農村集體經濟組織就少了一塊宅基地，如果宅基地不夠，還得將其他土地變為宅基地，這樣損害了農村集體經濟組織其他成員的利益，對保護農村耕地有影響，也損害了集體利益，并不是為了保護出賣人的利益。如果農村土地被國家征收，禁止城鎮居民到農村買房子的立法目的落空，此時如果支持買房人的利益，并不損害集體利益和其他農民的利益，出賣人自愿出賣自己的房屋，對出賣房屋之后自己利益的增減是有預期的，拆遷補償利益應該給房屋買受人。

在房屋買賣過程中，雙方應該締約協議內容，不允許欺詐、脅迫等情形，且協議內容是雙方當事人的真實意思表達，不違反法律、法規的強制性規范。因此，必須擬定合法的房屋轉讓協議。這樣更有益于維護自己的合法權益。

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