北京市場上，商住房供給大于普通住宅，深圳12月份商住房供給也占比達80%。即便如此，買這種郊區商住仍然要十分小心。

1、郊區商住房必須重“商”輕“住”

對于郊區的商住房項目來說，商業真正發展起來要相當長的時間。比如北京地鐵房山線稻田站的金域堤香項目，該項目有一部分商住產品，但是這項目除了一個地鐵站(距離500米)，附近真的就如“稻田”一般。未來如果自己不住，也只有出租一條路。商住房沒有“商”只有“住”，其價值大打折扣。

2、郊區商住房的裝修成本不可忽視

對于一上一下格局的郊區商住房而言，其裝修成本是不可忽視的，一個產權面積40平米，實得80平米郊區商住房裝修成本比80平米的平層要高出很多。郊區戶型一般要設計兩個衛生間和一個樓梯，再加上夾層成本，僅這些至少需要幾萬塊的裝修預算。如果你的開發商幫你設計了精裝修，成本可能又上去了。

3、大部分郊區格局一般

一層幾十戶的郊區商住，不要奢談格局了，能夠給你一扇窗戶就不錯了，南北通透是不敢想了，室內通風可能需要窗口和入戶門同時開啟才行，當然有些開發商相對良心，配備了整體新風系統，但這些也不是白給你用的。

4、難以實現“買一層送一層”

郊區商住房如果要實現“買一層送一層”，每一次就比較壓抑。事實上我們從開發商的樣板間(如下圖)也能看出來，市場上真正“買一層送一層”的郊區商住非常少，上層空間差不多只有下層空間的1/2。這主要是為了在底層客廳區域留出挑高，以增加整體空間張力。

5、郊區商住房只能賺點租金

二手房市場上，同地段商住房和住宅的價格差異非常大，越靠近中心城區，差距越大。

北京的石景山的CRD銀座(商住)單價在4.5萬左右，而附近的遠洋山水則高達7萬左右;而地段更優越的西直門區域，金貿中心(商住)單價在5.5萬左右，附近的鐵路巷單價早已奔10萬了。

前段時間有則報道，《190萬元商住房稅費85萬元》，原價45萬現價190萬，房價漲了4倍多，但由于不享受“滿五唯一”等優惠，出售時要繳納7萬多增值稅，43萬多土地增值稅，29萬的個稅，5.7萬的契稅……

也許你會想著轉嫁給購房者，但這筆錢對方愿意出么?買商住房出手相對困難，核心區賺租金倒是比較好，但五六環外的商住房就得打折扣了。

6、居住成本

這些大家應該都知道，不詳細說了，不通燃氣、水電物業費都比較貴。

7、產權問題

前幾天有關70年產權到期自動續期的消息讓房地產著實躁動了一番，但商住房的土地是商業性質的，免費續期的可能性不大。

總之，郊區商住房核心是“商”，其次才是“住”。如果不具備“商”的潛力，還是不要碰的好。