正確的房屋拆遷評(píng)估是怎樣的

1、收集交易實(shí)例

運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估被拆遷房屋的價(jià)格，必須具有較多的原始資料，如果資料太少，則比較評(píng)估出的價(jià)格難免武斷、不夠客觀。因此，運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)盡可能地收集較多的交易實(shí)例。目前的評(píng)估機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)關(guān)系較密，對(duì)此，應(yīng)不存在困難。

2、選取比較實(shí)例

盡管收集和積累的交易實(shí)例較多，但針對(duì)要估價(jià)的某一擬拆遷的房地產(chǎn)來說，其中有些交易實(shí)例并不適用。因此，在對(duì)某一房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，還需要選擇其中符合一定條件的交易實(shí)例，作出供比較參照的交易實(shí)例。供比較參照的交易實(shí)例，作為供比較參照的交易實(shí)例。供比較參照的交易實(shí)例選擇得恰當(dāng)與否，直接影響到市場(chǎng)比較法評(píng)估出的價(jià)格的正確性，因此應(yīng)特別慎重。一般來說，選擇交易實(shí)例應(yīng)盡量滿足以下要求：

(1)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途應(yīng)相同。這種用途主要反映大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途如下：商業(yè)、辦公樓、賓館、住宅、工業(yè)、倉庫。混淆用途，是目前估價(jià)錯(cuò)誤的主要原因之一。

(2)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同。建筑結(jié)構(gòu)一般有如下幾種：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。

(3)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處的地區(qū)應(yīng)相同，或在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。由于市場(chǎng)比較法是以替代原理為理論依據(jù)，用來比較參照的交易實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)之間要具有替代關(guān)系。因此，交易實(shí)例必須是在同一供培育范圍內(nèi)的類似地區(qū)中的房地產(chǎn)交易，如果能做到在同一地區(qū)則更好。

(4)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格類型應(yīng)相同。一般來說，價(jià)格類型大致有如下幾種：買賣價(jià)格，租賃價(jià)格，入股價(jià)格，抵押價(jià)格，征用價(jià)格，課稅價(jià)格，投保價(jià)格，典當(dāng)價(jià)格。拆遷估價(jià)原則上應(yīng)適用買賣價(jià)格。

(5)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近。估價(jià)時(shí)點(diǎn)，是指決定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)估價(jià)額的基準(zhǔn)日期。所謂接近的含義是相對(duì)的，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，在幾年前的交易用于現(xiàn)在比較，也比較有效。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快，則比較的有效期要縮短。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的交易日期越近越好，實(shí)在無近期交易實(shí)例，采用的交易實(shí)例的交易日期在5年以上的不宜采用，因?yàn)樵谶M(jìn)行交易日期修正時(shí)會(huì)出現(xiàn)較大偏差。

(6)該交易實(shí)例必須為正常交易，或可修正為正常交易，所謂正常交易，是指交易應(yīng)是公開、平等、自愿的，即在公開市場(chǎng)、信息通暢、交易雙方平等自愿、沒有私自利益關(guān)系情況下的交易，正常交易應(yīng)是一種對(duì)交易雙方來說經(jīng)濟(jì)上合理的交易。

3、建立可比價(jià)格

選取了比較實(shí)例后，還應(yīng)使各比較實(shí)例的價(jià)格之間及其與擬將評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格具有比較的基礎(chǔ)，然而再作有關(guān)修正。建立可比價(jià)格要做的工作主要包括：

1統(tǒng)一劃為單價(jià)，如元/平方米;

2統(tǒng)一貨幣單位，原則上應(yīng)以人民幣為計(jì)算單位;

3統(tǒng)一面積單位，如是平方米，還是平方尺，原則上為平方米;

4統(tǒng)一面積內(nèi)含，原則上應(yīng)是建筑面積。

4、進(jìn)行交易情況修正

交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性等種種特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般是個(gè)不完全市場(chǎng)，因此其價(jià)格往往容易受到當(dāng)時(shí)的一些特殊行為的影響，所以必須將個(gè)別的特殊交易情況排除，使其正常化。換句話說，基于特殊情況的交易價(jià)格在市場(chǎng)比較法上不適合作為比較的對(duì)象，而應(yīng)進(jìn)行修正，使其成為正常價(jià)格。

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