拆遷協(xié)議書一般情況下應(yīng)使用省、市(縣)人民政府房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的文本,其內(nèi)容主要包括:補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額,付款方式和付款期限,安置用房的面積、地點(diǎn)和層次,搬遷過渡方式和過渡期限,違約責(zé)任,當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)訂立的其他條款。
拆遷協(xié)議書簽訂后,必須送房屋拆遷主管部門備案,并可向公證機(jī)關(guān)辦理公證。但在拆除依法代管的房屋時(shí),代管人是房屋拆遷主管部門的,補(bǔ)償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證,并應(yīng)當(dāng)辦理證據(jù)保全。同時(shí),被拆遷人應(yīng)將原有土地使用證、房屋所有權(quán)證或者使用證明交給拆遷人,由拆遷人交房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門辦理注銷登記手續(xù)。
房屋拆遷安置協(xié)議(以下簡(jiǎn)稱協(xié)議)的簽訂是房屋拆遷過程一個(gè)十分關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。此協(xié)議如果不夠嚴(yán)謹(jǐn),拆遷戶通過不懈努力爭(zhēng)取得到的合法補(bǔ)償極有可能由于協(xié)議不夠嚴(yán)謹(jǐn)而付諸東流。
拆遷協(xié)議怎么簽:
小編認(rèn)為,拆遷戶簽訂協(xié)議時(shí)必須堅(jiān)持兩個(gè)原則:
第一、樹立“拆遷戶是拆遷的強(qiáng)勢(shì)群體,拆遷戶在拆遷中處于主導(dǎo)地位”的意識(shí)。
第二、堅(jiān)持“以我為主,爭(zhēng)取主動(dòng)”。
拆遷戶經(jīng)過了與開發(fā)商的談判、洽談或協(xié)商,對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)事宜達(dá)成一致,進(jìn)行協(xié)議的簽訂。
拆遷所簽訂的協(xié)議一般都是格式合同。拆遷戶在簽訂協(xié)議時(shí),除簽訂好格式合同里的內(nèi)容外,更重要的是必須在格式合同的內(nèi)容外增加必要的補(bǔ)充條款(增加補(bǔ)充條款是拆遷戶的合法權(quán)利)。我在這里要講的是主要應(yīng)該增加哪些補(bǔ)充條款。
有一點(diǎn)千萬(wàn)要注意的是,如果拆遷房屋已被作出拆遷裁決,在拆遷裁決被撤銷前萬(wàn)萬(wàn)不要簽訂協(xié)議。否則,造成的后果難以預(yù)料。
拆遷的補(bǔ)償方式一般分貨幣補(bǔ)償和回遷安置兩種,而回遷安置又分產(chǎn)權(quán)人回遷安置、承租人回遷安置,協(xié)議的簽訂應(yīng)按上述三種不同的補(bǔ)償方式而有所區(qū)別。
一、貨幣補(bǔ)償
(一)格式合同:根據(jù)雙方協(xié)商好的補(bǔ)償金額按合同的內(nèi)容進(jìn)行簽訂。
(二)起碼增加如下補(bǔ)充條款:
1、甲方(一般為開發(fā)商)須于****年**月**日前將拆遷補(bǔ)償款共計(jì)*****元一次性付給乙方(一般為拆遷戶)。
2、如甲方逾期支付拆遷補(bǔ)償款給乙方,則甲方按應(yīng)支付給乙方拆遷補(bǔ)償款計(jì)每逾期付款1天,甲方需向乙方支付1%的違約金,違約金與拆遷補(bǔ)償款一次性支付。如甲方所支付款項(xiàng)不足以一次性全部支付違約金與拆遷補(bǔ)償款,則所支付款項(xiàng)先計(jì)付違約金,再計(jì)付拆遷補(bǔ)償款,余下未付拆遷補(bǔ)償款,繼續(xù)以未付拆遷補(bǔ)償款計(jì)由甲方每逾期付款1天,甲方需向乙方支付1%的違約金。余此類推,直至甲方向乙方付清全部拆遷補(bǔ)償款為止。甲方需支付違約金的天數(shù)按甲方支付拆遷補(bǔ)償款之日計(jì)。
為什么建議增加這兩條補(bǔ)充條款?我講一個(gè)很能說明問題的案例。
2002年,在我的被拆遷房屋地段,有部分采用貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w戶業(yè)主,在與開發(fā)商簽訂了協(xié)議并把房屋交給開發(fā)商拆除后(所簽協(xié)議沒有增加我上述所列的補(bǔ)充條款),開發(fā)商遲遲不給予支付拆遷補(bǔ)償款,采用拖的策略。經(jīng)拆遷戶多次追討后,開發(fā)商提出“立即付款也可以,但每一平方米的補(bǔ)償款扣減100元,并且,按全額簽收”。拆遷戶迫于急著用該部分補(bǔ)償款去購(gòu)房或租房以解決住房問題,為了早日拿到補(bǔ)償款,無奈地只能屈服,答應(yīng)了開發(fā)商的條件,白白地?fù)p失了一筆不少的補(bǔ)償款。
從這個(gè)案例可以看出,開發(fā)商是“乘人之危”,利用拆遷戶急于用拆遷補(bǔ)償款購(gòu)房或租房的心理實(shí)行“趁火打劫”。
但如果拆遷戶當(dāng)時(shí)所簽訂的協(xié)議增加了上述的補(bǔ)充條款,則主動(dòng)權(quán)掌握在拆遷戶手中,可用高額違約金牽制著開發(fā)商,約束開發(fā)商履行合同。在高額的違約金的重壓下,開發(fā)商一般是不敢貿(mào)貿(mào)然的冒此風(fēng)險(xiǎn)。那么,拆遷戶如期拿到補(bǔ)償款就有保障了。
二、產(chǎn)權(quán)人回遷安置
其格式合同如我在《拆遷維權(quán)實(shí)錄》(12)中所講,拆遷安置補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)條款基本是較齊全的,但仍存在不少的隱患。如:回遷后房產(chǎn)證的問題、廚房及洗手間是否有窗戶及因開發(fā)商方面的問題導(dǎo)致爛尾樓,不但回遷遙遙無期,而且連臨遷費(fèi)都領(lǐng)不到的時(shí)候,誰(shuí)該負(fù)連帶責(zé)任等等。這些現(xiàn)象并不是駭人聽聞,在拆遷中此類事件已出現(xiàn)了很多很多了,不得不引起各位拆遷戶的重視。
以我在《拆遷維權(quán)實(shí)錄》(12)中講到的所簽的協(xié)議為例,還應(yīng)補(bǔ)充下列條款:
(一)回遷房屋的間隔、各部位尺寸等如附圖(注:應(yīng)附一份回遷房屋的平面圖,該平面圖的各個(gè)部位必須標(biāo)注尺寸并注明各尺寸允許的誤差值、說明房屋的窗戶情況。此圖是回遷收樓時(shí)驗(yàn)收房屋是否符合協(xié)議規(guī)定的依據(jù)),回遷收樓以該圖作驗(yàn)收房屋的標(biāo)準(zhǔn)(質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)除外)。
(二)乙方回遷日的確認(rèn):以甲方(一般為開發(fā)商)把回遷房屋及該房屋的產(chǎn)權(quán)證一并交付給乙方(一般為拆遷戶)之日為乙方的實(shí)際回遷日,甲方向乙方支付臨遷費(fèi)以該日為截止日期。
(三)甲方違反本協(xié)議所有條款中的任意一項(xiàng)條款(除超期回遷條款外),本協(xié)議失效,拆遷安置改為執(zhí)行貨幣補(bǔ)償,貨幣補(bǔ)償安置協(xié)議詳見附件(注:另附貨幣補(bǔ)償安置協(xié)議,該協(xié)議參照前述的貨幣補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂,但補(bǔ)償金額必須要定得很高以制約開發(fā)商,例如,按行情房屋約值100萬(wàn)元,則貨幣補(bǔ)償金額約定為500萬(wàn)元)。
(四)違約的認(rèn)定:甲乙雙方違反上述條款(包括格式合同的所有條款和補(bǔ)充條款)中的任意一項(xiàng)條款均屬違約,任意一方違約由違約方負(fù)違約責(zé)任。
(五)履行時(shí)間:本協(xié)議于*****年**月**日前履行。
(六)違約責(zé)任:因甲方的原因造成乙方超期回遷的,甲方除按拆遷的法規(guī)及政策的規(guī)定向乙方支付超期回遷賠償外,甲方還需按每超期1天賠償50元(應(yīng)回遷日至實(shí)際回遷日的天數(shù)為超期天數(shù))向乙方支付超期回遷違約罰款。超期回遷賠償和超期回遷違約罰款(合稱違約金)在實(shí)際回遷日起計(jì)1個(gè)月內(nèi)由甲方一次性支付給乙方。如甲方逾期支付違約金,則甲方向乙方賠償逾期支付違約金罰金,每逾期一天,違約金罰金按甲方應(yīng)支付違約金總額的1%計(jì)。
(七)連帶責(zé)任:如本協(xié)議因甲方的原因(包括不可抗力的原因)造成協(xié)議無法履行,則***房屋管理局負(fù)連帶責(zé)任,改由***房屋管理局代甲方履行本協(xié)議的責(zé)任。
提示:
1、千萬(wàn)不要補(bǔ)充“如*****,雙方本著*****協(xié)商解決”之類的條款。如真的出現(xiàn)爭(zhēng)議,應(yīng)按協(xié)議約定直接通過法律途徑解決,一步到位。
2、協(xié)議簽訂后,必須到房管部門備案。
增加上述補(bǔ)充條款的主要思路:
1、吸取很多回遷糾紛的教訓(xùn),簽訂協(xié)議時(shí)回遷房屋猶如“水中花”,房屋的大小只知道面積有多少,但到若干年后才建成的回遷房屋是否能真的有協(xié)議約定的面積是一個(gè)未知數(shù),且同等面積但如果長(zhǎng)、寬之比不同,房屋的實(shí)用效果也將完全不一樣,這一點(diǎn)我在《拆遷維權(quán)實(shí)錄》(12)中已講過,例如一個(gè)3平方米的衛(wèi)生間,1.5M×2M與0.8M×3.75M是同等面積,但使用起來卻有天淵之別。還有一點(diǎn),衛(wèi)生間是有窗還是沒有窗,其使用價(jià)值也完全不同。
在實(shí)際操作上,附一份房屋平面圖也是可行的,因?yàn)殚_發(fā)商辦理報(bào)建手續(xù)時(shí),必須有建房的設(shè)計(jì)圖。
2、回遷日問題,過去有不少拆遷戶雖然已回遷住上了新房屋,但由于各種因素,產(chǎn)權(quán)證遲遲未到手。房屋跟其他商品不一樣,產(chǎn)權(quán)證未到手,這房屋仍不是屬于你的房屋。這時(shí)拆遷戶只有干著急,而開發(fā)商則“闊佬懶理”。因此,很有必要以產(chǎn)權(quán)證到手之日定為回遷日。
3、補(bǔ)充條款第(三)和第(六)項(xiàng)主要是爭(zhēng)取主動(dòng),制約開發(fā)商不按協(xié)議條款執(zhí)行。
4、拆遷最后爛尾時(shí)有發(fā)生,著名的跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)也會(huì)破產(chǎn)倒閉。為維護(hù)自己的利益,增加一連帶責(zé)任的條款,則回遷更有保障。把拆遷戶的房屋拆除是***房屋管理局提出要拆的,所以,由***房屋管理局負(fù)連帶責(zé)任是合情合理的。
三、承租人回遷安置
承租人回遷安置協(xié)議的簽訂,在參照產(chǎn)權(quán)人回遷安置協(xié)議的簽訂的基礎(chǔ)上,可就如下方面考慮需要增加的補(bǔ)充條款:
(一)出租人
承租人原來所租房屋可能是公房,但如果不注意這一點(diǎn),很有可能因拆遷造成原承租的公房被收回,重新租住的房屋很有可能是產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的房屋。
租住公房與租住開發(fā)商的房屋是完全不同的。因此,在簽訂協(xié)議時(shí)一定要打醒十二萬(wàn)分精神。
(二)租金和租住期限
租金和租住期限都是協(xié)議的關(guān)鍵條款,如果不在協(xié)議中充分的約定,說不準(zhǔn)回遷租住后,租金可能比原來上漲了幾倍,并且,租住沒多久被出租人趕出家門。
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