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寧波
關(guān)于二手房陰陽合同的具體解決辦法
什么是“陰陽合同”為了促成交易，在買賣雙方價格拉鋸戰(zhàn)中，有的中介公司建議雙方簽訂兩份合同（俗稱“陰陽合同”）：一份是在產(chǎn)權(quán)交易中心辦理納稅申報以及過戶手續(xù)時使用（合同上的交易價格比真實價格要低）；另一份則是買賣雙方及中介機(jī)構(gòu)共同簽署的買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議（這份買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議上簽訂的價格才是真實的交易價格）。由于可以少繳稅費，所以，買賣雙方樂于其成。但是，陰陽合同是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來利益的同時，也隱藏著相應(yīng)的風(fēng)險。如果賣方將房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方后，買方拒絕按照真實的合同支付購房款，雙方就容易產(chǎn)生糾紛。
買賣雙方簽署陰陽合同以規(guī)避營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、印花稅、城建稅及教育費附加等稅費，造成國家稅款大量流失的同時，也對國家調(diào)控政策的有效實施造成了不良影響。
根據(jù)最高級人民法院的司法文件，對于前后合同約定的房價不一致的情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的合同中訂立虛假價格的，因該項變更非雙方變更房價的真實意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認(rèn)定，仍應(yīng)以前合同約定的成交價履行。判斷時，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。
再則，交易風(fēng)險發(fā)生時，賣方可能拿不到全部房價款；而買方雖然少繳了契稅，但再度賣房時就要為此時的貪小便宜而“埋單”，承擔(dān)更多的個人所得稅和土地增值稅。如果說偷稅達(dá)到犯罪的程度，當(dāng)事人還要承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。因此，一定要考慮到陰陽合同所帶來的高風(fēng)險和高對價。
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簡介:
李吉超律師（18646396912），男，中華人民共和國注冊執(zhí)業(yè)律師，黑龍江大學(xué)畢業(yè)，碩士研究生，訴訟法學(xué)專業(yè)。 具有良好的正規(guī)法學(xué)教育背景、深厚的法學(xué)理論素養(yǎng)，通曉國家現(xiàn)行重要法律、法規(guī)。自擔(dān)任執(zhí)業(yè)律師以來承辦過大量案件，包括刑事、民事、經(jīng)濟(jì)、勞動爭議在內(nèi)的各類典型案件，長期奮斗在法律實踐工作的最前沿，注重解決實際問題，堅持理論聯(lián)系實際，反對脫離實踐而空談理論；具有十分豐富的訴訟實戰(zhàn)經(jīng)驗和處理各類法律事務(wù)的實踐經(jīng)驗；深得當(dāng)事人一致好評。諳熟國家立法和法學(xué)研究工作的最新成果以及司法實踐的最新動態(tài)。 堅持以誠信和正直取信于當(dāng)事人；不唯上，不唯權(quán)，不唯書，不唯錢；不做高高在上的學(xué)者，也不做挑詞架訟的訟棍；堅持維護(hù)當(dāng)事人利益至上，維護(hù)公平與正義至上，為各類企事業(yè)單位和公民提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)。 ?
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