“以租代征”農(nóng)民是賺了還是虧了

近年來(lái)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一部署，各地深入開(kāi)展以清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)、園區(qū)為重點(diǎn)的土地市場(chǎng)治理整頓，有效地遏止了一些地方亂征濫占農(nóng)民集體土地的勢(shì)頭。

但一些地方政府和部門規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批及繳納有關(guān)稅費(fèi)，"以租代征"，即通過(guò)租用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建沒(méi)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，不落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)，干擾了建設(shè)用地管理秩序，影響了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)和耕地保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

以租代征是規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，規(guī)避依法繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，規(guī)避依法進(jìn)行征地補(bǔ)償和安置，規(guī)避履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，非法出讓轉(zhuǎn)讓和出租農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

以租代征的方式也很常見(jiàn)，主要是出租人和租用主體上的差別，主要包括以下方式：

(1)基層政府：①作為租用人：直接租用集體土地;②作為出租人：轉(zhuǎn)租集體土地;?③作為土地租賃中介人：促成租賃;

(2)村委會(huì)：①企業(yè)、開(kāi)發(fā)商等用地單位或個(gè)人與村委會(huì)簽訂土地租賃協(xié)議;?②村委會(huì)租用農(nóng)戶承包地用于非農(nóng)建設(shè);

(3)村民：村民自行出租自己的承包地。

“以租代征”的危害

隨著近年來(lái)生活水平的提高，有不少農(nóng)民已經(jīng)遷出農(nóng)村住進(jìn)城市小樓房，農(nóng)村承包的土地也不再種植農(nóng)作物，或者很多農(nóng)民外出打工而導(dǎo)致土地閑置，閑著也是閑著，很多農(nóng)民就將自己的土地出租了出去，以為百利而無(wú)一害，殊不知，真要是有人舉報(bào)，真要是有關(guān)部門查起來(lái)，人財(cái)兩空就不是鬧著玩的了!

危害一：人財(cái)兩空

因?yàn)椤耙宰獯鳌笔沁`法的，沒(méi)有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)批手續(xù)，也沒(méi)有按照法律規(guī)定的征地審批程序取得許可，無(wú)疑，在該土地上建設(shè)的建筑物是違法的，一旦調(diào)查起來(lái)就屬于違法建筑，是要被拆除的!這與在宅基地上未取得規(guī)劃許可證建房不一樣，在耕地上建的房違反了耕地保護(hù)、基本農(nóng)田保護(hù)政策，因此是要一定被拆除的!這時(shí)候你可能說(shuō)了，房子反正也不是我建的，拆了就拆了，可是地總是你的吧!由于是耕地，項(xiàng)目被叫停，違建被拆除后，恢復(fù)耕地的任務(wù)仍然是由出租土地的農(nóng)民來(lái)干，這部分損失也是自己承擔(dān)，落得一個(gè)開(kāi)發(fā)商走了，自己還要出錢恢復(fù)耕地的局面。此外，一旦租用方單方毀約，由于“以租代征”的違法性，國(guó)家沒(méi)有給予法律上的保障，到時(shí)候人財(cái)兩空，農(nóng)民也只能啞巴吃黃連了。

危害二：一旦因租金問(wèn)題發(fā)生糾紛，維權(quán)困難

在“以租代征”的案件中，出現(xiàn)問(wèn)題最多的還是租金問(wèn)題。農(nóng)民在簽訂租用協(xié)議時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)、土地價(jià)格等與幾年后可能存在巨大差距，這就導(dǎo)致了如果繼續(xù)按照當(dāng)時(shí)約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的話明顯不合理，租用方不想提高租金，說(shuō)合同里是這么寫的，農(nóng)民又覺(jué)得太虧了，導(dǎo)致糾紛發(fā)生，租金遲遲拿不到手。此外，官商勾結(jié)的事情也時(shí)有發(fā)生，開(kāi)發(fā)商拿著你簽下的同意租用協(xié)議，私自辦理了征地審批，但是，不但你沒(méi)有得到征地安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用，甚至土地都已經(jīng)不是你的了。

相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第四十四條?建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

以上知識(shí)就是小編對(duì)相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行的解答，依據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，對(duì)于農(nóng)民而言，以租代征征收土地的，危害是比較大的，農(nóng)民的虧損可能是比較大的，可能會(huì)造成人財(cái)兩空。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。