房屋拆遷法律常識，城市房屋拆遷的基本特征

城市房屋拆遷是指在城市規劃區內國有土地上，因城市建設的需要，由取得房屋拆遷許可證的單位依法對現存建設用地范圍內的房屋進行拆除，并對房屋的所有人或者使用人進行遷移安置和適當補償的行為，一般簡稱房屋拆遷。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。根據《城市房屋拆遷管理條例》第二條的規定：在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。

城市房屋拆遷的基本特征如下：

1、城市房屋拆遷所拆遷的房屋必須位于城市。作為拆遷對象的房屋必須位于城市，只有位于城市的房屋，才有可能依據《城市房屋拆遷管理條例》等法規和其它法規、政策獲得補償、安置。位于農村的房屋不是城市房屋拆遷的對象，因此不能依據規范城市房屋拆遷的法規、政策獲得補償安置。農村的房屋拆遷適用其它法律、法規。

2、城市房屋拆遷所拆遷的房屋必須位于城市規劃區。如上所述，城市房屋拆遷所拆遷的房屋必須位于城市，但是，并非所有位于城市的房屋的拆遷都具有城市房屋拆遷的性質。在此，要注意區分“城市房屋拆遷”和“城市的房屋拆遷”;城市房屋拆遷僅限于拆遷位于城市規劃區的房屋，城市規劃區外的房屋不屬于城市房屋拆遷的對象，因此，也不能適用規范城市房屋拆遷的《城市房屋拆遷管理條例》等法規、政策。由此可見，城市房屋拆遷不僅要求被拆遷的房屋位于城市，而且要求其位于城市規劃區，位于城市規劃區的房屋才有可能成為城市房屋拆遷的對象。

3、城市房屋拆遷所拆遷的房屋必須位于國有土地上。只有位于國有土地上的房屋才有可能成為城市房屋拆遷的對象，而且該國有土地必須位于城市規劃區。如果在城市規劃區非國有地上，或者在城市規劃區外國有土地上，該房屋都不能成為城市房屋拆遷的對象。因此，城市房屋拆遷所拆遷的房屋必須是位于城市規劃區國有土地上的房屋，不論其國有土地使用權通過何種合法方式取得。

4、城市房屋拆遷的拆遷人須依法取得房屋拆遷許可證。城市房屋拆遷集中體現了公權力和私權利的沖突，既涉及因國家城市建設需要的公權力的行使，也涉及到人權基礎上的私權利的維護。因此，城市房屋拆遷必須依法規范運行，任何實施拆遷活動的單位必須依法取得房屋拆遷許可證后，才能實施拆遷。否則，未向房屋所在地的市、縣政府房屋拆遷管理部門申請房屋拆遷許可，或者申請但未獲得批準的，任何單位的拆遷都是非法拆遷。非法拆遷活動不受法律保護，非法拆遷必須受到處罰，非法拆遷人必須依法賠償被拆遷人因非法拆遷所遭受的一切損失，包括直接損失和間接損失。

5、拆遷人可以自行拆除房屋，也可以委托他人拆除房屋。實踐中，開發商等拆遷人在城市房屋拆遷過程中，既可以自行拆除房屋，也可以委托他人拆除房屋。拆遷人委托他人拆除房屋的，依據規定必須委托具有房屋拆遷資格證書的單位拆遷。被委托具體實施拆除活動的單位是拆遷單位，俗稱拆遷公司;其只有具備了房屋拆遷資格，才能接受拆遷人的拆除委托。

6、城市房屋拆遷的依據是《城市房屋拆遷管理條例》、其它法規、規章和政策。《城市房屋拆遷管理條例》是國務院頒布的行政法規，是現階段規范城市房屋拆遷行為的基本法規。其它法規和政策與該法規沖突的，適用該基本法規。除了《城市房屋拆遷管理條例》，我國還有一些行政規章、規范性文件、地方法規、規章和政策，共同規范城市房屋拆遷，使其依法有序運行。值得注意的是，一些地方性法規和政府規章對于各自行政區域內的城市房屋拆遷做出了較《城市房屋拆遷管理條例》更為具體細致的規定，操作性強，事實上成為各地法院審理房屋拆遷案件時的主要依據或直接依據。

7、拆遷人須對被拆遷人補償、安置。任何拆遷勢必損害被拆遷人的合法權益，因此，作為對被拆遷人所受損失的救濟和補償，拆遷人須對被拆遷人補償、安置。拆遷人對被拆遷人可以補償，可以安置，也可以同時進行。基于補償、安置，被拆遷人所受利益必須大于至少等于所受損失，不能小于所受損失，是拆遷補償安置的一項基本原則。補償、安置是拆遷人和被拆遷人在拆遷活動中發生爭議最集中的環節，被拆遷人的實質利益時常受到侵害。由于城市房屋拆遷程序繁雜，即使被拆遷人的合法權益受到侵害，也經常因為事先沒有合法收集充分證據，忽視時效，最終不得不吞下苦果。因此，被拆遷人一般有必要聘請具有法律知識的專業人員維護自己的合法權益，而且介入越早越好。

農村房屋拆遷主要是征地拆遷，一般適用《土地管理法》的有關規定。

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