1.對征收范圍的確定

建設項目的立項需要選址，選擇地址無疑要對擬征收范圍內建筑、居民、環境等社情、民情進行調查摸底，進行比較，進行社會穩定、環境、經濟等方面的風險評估，從而選擇征收成本最低、對被征收人影響最小和公共利益最大的方案，為制定補償方案提供依據。

《國務院關于加強法治政府建設的意見》中規定：“凡是有關經濟社會發展和人民群眾切身利益的重大政策、重大項目等決策事項，都要進行合法性、合理性、可行性和可控性評估，重點是進行社會穩定、環境、經濟等方面的風險評估。建立完善部門論證、專家咨詢、公眾參與、專業機構測評相結合的風險評估工作機制，通過輿情跟蹤、抽樣調查、重點走訪、會商分析等方式，對決策可能引發的各種風險進行科學預測、綜合研判，確定風險等級并制定相應的化解處置預案。要把風險評估結果作為決策的重要依據，未經風險評估的，一律不得作出決策。”

2.進行規劃審查和計劃的編訂

項目在選址后就要進行規劃審查，發現確需征收房屋的各項建設活動，不符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃的應當喊停。如是規劃依法可以調整，應按照法定程序變更規劃。制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證”

保障性安居工程建設、舊城區改建，確需征收房屋的應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃，方可實施下一步工作。

3.建設項目的立項

既然征收單位、個人的房屋是為了用地，所以用地項目依法立項是第一關。在該項目報請立項前需要進行可行性研究，并根據行政法的比例原則，確定最佳方案。

4.擬定征收補償方案

市、縣級人民政府作出征收決定前需要由房屋征收部門擬定征收補償方案。征收補償方案應當包括征收方案和補償方案兩方面，具體內容應當有征收的詳細理由、如何補償、補償的落實等諸多方面。

5.論證征收補償方案

條例規定對于征收補償方案市、縣級人民政府應當組織有關部門論證。有關部門，廣義的理解則是實現公共利益有關系的部門都應當參加。比如是一個環境保護項目，那么環保部門則應當參加。是一個教育項目，那么教育部門則應當參加。狹義的理解，則至少是立項、土地、規劃等部門必須參加。既然是論證，那么在形式上論證會應當形成論證報告供政府參考。

6.對征收補償方案征求公眾意見

除了論證，條例規定對征收補償方案應當征求公眾意見。征求意見前則應當公布征收補償方案，至于公布的形式應當以保證公眾能知曉。征求意見的期限不少于三十日。

7.修改征收補償方案

修改征收補償方案有兩種情況。一是對征收補償方案征求公眾意見后，市、縣級人民政府結合公眾意見對征收補償方案進行修改。修改完成后，市、縣級人民政府應當將征求意見的情況和征收補償方案的修改情況及時公布。公布的內容應當能全面反映征求意見的內容、意見是否采納、采納的理由、修改的原因等方面。

二是舉行聽證會后的修改。根據條例的規定，在舊城區改建中征收房屋中如果多數被征收人認為征收補償方案不符合條例的規定要舉行聽證會，那么市、縣級人民政府應當根據聽證會的情況修改征收補償方案。

8.聽證

依照國務院2010年10月10日通過的建設法治政府的29條規定，在房屋征收過程中，政府的每個涉及公共利益的行政決定都應當舉行聽證。政府的每個涉及他人重大利益的行政決定都應當告知利害關系人有申請聽證的權利，如果利害關系人申請，那么就必須組織聽證。

此外，條例在因舊城區改建的房屋征收中，如果多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例的規定，那么市、縣級人民政府則應當組織聽證會。聽證會由被征收人和公眾代表參加。被征收人應當是指所有的被征收人，不是被征收人代表。對于公眾代表如何產生、聽證會如何召開條例沒有規定，有待于相關的實施細則對此予以明確。

9.社會穩定風險評估

征收條例第12條規定“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估”。這個進行社會穩定風險評估的規定過去是沒有寫入法律的。

那么評估報告誰來寫?有關規定沒有明確。實務中很久不是律師來寫，而是政府信訪局、拆遷辦，維穩辦等機關來寫。但最后他們都不寫了，因為不好寫。有的地區請律師來寫。對此，我是支持的，我認為不論是律師個人來寫還是以中介組織來寫，肯定比政府機關寫要好。

10.討論決定

如果房屋征收決定涉及的被征收人數量較多，那么作出征收決定前應當經過政府常務會議討論。不過，數量較多如何把握又是一個需要明確的問題。僅以人數的多少作為是否需要經過政府常務會議討論是不夠的。比如對于一個企業廠房的征收中被征收人僅有一個，但其影響的自然人可能更多。公民的利益要慎重對待，法人、其他組織的利益同樣應當慎重對待。

然而，如果涉及的被征收人數量較多，而作出征收決定前沒有經過政府常務會議討論則是違法的。反之被征收人數量不多的項目，也要按照領導干部的分工和職務權限，民主決策。

11.落實征收補償費用

作出房屋征收決定前，政府對于征收補償費用應當有所研究，在討論決定征收時該費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

12.公告與進場

作出房屋征收決定后，要依法公告和委托實施單位進場開展工作。自此，該項房屋征收決定生效，征收活動就展開了。