一、維權步驟
1、審查相關證明材料
交房時,購房者應審查開發商是否辦理了綜合驗收備案證明(即竣工驗收備案表)等材料。實踐中,有部分開發商為避免承擔延期交房的違約責任,在房屋實際尚未達到入住條件時,即通知購房者入住。
因此,購房者在實際驗收房屋時,應當注意水、電、氣是否開通,是否達到基本入住條件,規劃是否被擅自更改,同時應當要求開發商出示商品房綜合驗收備案證明并提供《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則,購房人有權拒絕接收該房屋,由此所產生的延期交房的責任由開發商承擔。
2、不可抗力非全免責
“如延期交房非開發商的原因,但并不必然免除賠償責任。”魏-亮律師說,開發商對延期交房的解釋多種多樣,如惡劣天氣、小區設計變更等,從而以非開發商原因為由而拒絕承擔延期交房的違約責任。
但非開發商原因并不等同于不可抗力。根據《合同法》的規定:不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下,只有發生不可抗力的情況,開發商才能免除延期交房的賠償責任。而要主張延期交房是不可抗力造成的,開發商應當提供相關機構的證明文件,證明該情況符合法律認可的條件。否則,開發商不能輕易免除延期交房的違約責任。
3、保留相關證據材料
這里需要提醒購房者注意保留相關證據材料。在發生延期交房的糾紛時,購房者一方面應當搜集開發商延期交房的相關證據,另一方面應當保留關于延期交房造成的額外損失的證據。
這樣掌握好證據的話,不論在與開發商協商過程中還是在提起訴訟時,都能夠明確其違約事實,既可以按照合同條款主張約定的違約金,在實際損失超過約定的違約金的情況下,也可以要求開發商按照購房者的實際損失承擔賠償責任,從而以事實為依據充分地維護自身的合法權益。
4、注意訴訟時效
鑒于房屋延期交付的時間存在不確定性,購房者應當注意訴訟時效問題。根據法律規定,購房者應當自約定的交房之日起兩年內向開發商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時效期限內向開發商主張上述權利,則新的訴訟時效就自主張之日起重新計算兩年。
二、關于逾期交房問題,購房人在簽訂房屋買賣合同時應當注意下列問題:
1、交付條件約定不明或者沒有按照約定條件交付
房屋交付在老百姓看來就是“交鑰匙”,但其實遠不止這些。按照規定開發商交付房屋必須具有竣工驗收證明以及測繪報告。但相當數量的合同中對于交付條件約定不明,或者雖然有約定但是沒有按照約定交付,購房人有時也沒有在意,以為交了鑰匙就算交房了。
2、交房時間沒有約定或約定不清
極少數開發商在與買房人簽合同時,未對交房時間加以明確,導致根本不存在逾期交房的可能。
3、逾期交房違約金約定混亂
有些商品房買賣合同中對于違約金的約定前后不一致,最明顯之處就是對于開發商和購房人采取雙重標準。如本案中,開發商為自己的違約責任設定了上限。
4、任意擴大免責條款解釋范圍
開發商為了減輕自己的責任,還會利用簽訂補充協議的方式,擴大免責條款的適用,一旦出現違約,就以不可抗力等理由主張免除自己的責任。
三、開發商逾期交房要承擔哪些責任
對逾期交房,開發商需要承擔買賣合同及法律規定的違約責任。如果有約定,就按約定。如果沒有約定,就依法定。我國《合同法》規定的承擔違約責任的方式有:繼續履行、采取補救措施、賠償損失、修理、更換、重作、退貨、減少價款或酬、雙倍返還定金、支付違約金等。而依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》,在處理商品房買賣合同糾紛案件中,違約方承擔違約責任的方式主要有如下幾種:
1、實際履行
實際履行,是指在合同違約方不履行合同時,守約方可以要求人民法院強制違約方按照合同約定履行合同債務的違約責任承擔方式。
2、定金
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定:“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。”
3、支付違約金
《合同法》第112條規定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,在履行義務或者采取補救措施后,對方還有其他損失的,應當賠償損失。具體到履行商品房買賣合同過程中的違約行為,違約方應當對因其違約給守約方造成的損失承擔賠償損失的違約責任。
以上就是關于買房時,遇到開發商延期交房該如何維權等的相關解答。建議購房者在解決延期交房糾紛時,一定要保留向開發商提起索賠的證據,如通過書面函件以郵寄方式索賠,以避免因索賠超過訴訟時效而得不到法律的保護。另外買房必須擦亮眼睛,選擇品牌和誠信度較高的五證齊全的樓盤謹慎出手。這樣能夠盡量避免此類情況的發生。
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