土地使用費分攤內容

分攤方法一：占地面積法

占地面積法，指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配;分期開發的，首先按照本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積;屬于多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤，如無法按建筑面積法分攤，應按占地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。土地成本分攤方法為不同清算單位按占地面積法，土地成本分攤基本原則：分期開發，可以按占地面積分攤。對占地相對獨立的不同類型房地產，可以按該類型房地產占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。

(一)按獨立占地的每棟建筑物占地面積占該項目占地總面積的比例計算分攤土地成本：每棟可轉讓建筑物分攤的土地成本=每棟可轉讓建筑物占地面積÷可轉讓建筑物占地總面積×土地總成本

(二)對于同一建筑物中包含不同類型房地產的，應當首先確定該建筑物占地的總土地成本，然后根據該建筑物中某一類型房地產建筑面積占該建筑物總建筑面積的比例分攤土地成本：

1、普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟可轉讓建筑物普通住宅建筑面積÷每棟建筑物可售建筑面積×每棟建筑物應分攤的土地成本)

2、非普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟房地產非普通住宅建筑面積÷每棟房地產可售建筑面積×每棟房地產應分攤的土地成本)

3、其他類型項目應分攤的土地成本=∑(每棟房地產其他類型項目建筑面積÷每棟房地產可售建筑面積×每棟房地產應分攤的土地成本)

(三)占地總面積為可轉讓地上建筑物占地面積之和，不包括道路、綠化等公共設施用地面積。對于獨立占地的不同類型房地產，土地成本首先按可轉讓建筑物占地面積占可轉讓建筑物占地總面積的比例計算分攤;同一建筑物中包含不同類型房地產的，再按照各類型房地產建筑面積計算分攤。對于裙樓土地成本的分攤，裙樓與主樓為同一基礎(即基礎對裙樓和主樓均有承重作用)的，則裙樓和主樓應作為同一建筑物計算分攤;裙樓與主樓各有獨立基礎的應作為獨立占地的建筑物計算分攤。

適用范圍：對占地相對獨立的不同類型房地產，或成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，應按分期開發項目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計算分攤。

分攤方法二：建筑面積法

建筑面積法，是指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。即按照房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤。

(一)一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。根據本期開發的建筑面積占總建筑面積的比例計算本期開發項目的取得土地使用權所支付的金額。

(二)分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。

(三)同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。對于納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同并獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。對同一項目里不同類型的建筑物土地成本是按照建筑面積分攤的。同一清算單位不同類型按建筑面積法。具體分兩步分攤土地成本，第一步，先將占地相對獨立(一般是指有道路、圍墻等分隔)的不同類型房地產，按該類型房地產實際占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。第二步，對于剩余混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據混建房屋中某一類型房地產建筑面積占該項目混建總建筑面積的比例分攤土地成本。

分攤方法三：售價比率法

售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決于房屋結構外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售價高于住宅房。售價比率法需要分步驟實施：

(一)計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。

(二)應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結構對售價的影響。運用售價成本比率計算分攤土地成本時，應將開發的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：

超額成本售價=超額成本×(1成本毛利率)

各類非住宅房超額成本售價=(該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額)。

(三)計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價后的售價總額的比率，計算公式為：

土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用權價值)÷(全部房屋售價總額-超額成本售價合計)×100%

(四)計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為：

1,住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率

2.非住宅房應分攤的土地成本=(該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價)×土地成本率

適用范圍：計算既有住宅用房又有商業用房的地塊開發，或者純商業用房開發的土地成本時，采用售價比率法較為適宜。

分攤方法四：層高系數法

(一)計算層高系數

在納稅人同一項目(包含不同類型房地產)中，選取住宅層高為基數，設定為1;層高低于住宅的，以1為系數;其他類別用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層高之比，計算出其層高系數。

某類型用房層高系數=該類型用房層高÷住宅層高

(二)計算層高系數面積

1.總層高系數面積=∑(某類型用房層高系數×某類型用房可售建筑面積)

2.某類型用房已售部分的層高系數面積=某類型用房層高系數×某類型用房已售建筑面積

(三)計算不同類型用房已售部分可分攤的房地產開發成本

某類型用房已售部分應分攤的房地產開發成本=房地產開發總成本÷總層高系數面積×某類型用房已售部分的層高系數面積

適用范圍：房地產開發企業同一項目中包含不同類型房地產的,其房地產開發成本可采取層高系數計算分配辦法。

分攤方法五：其他合理方法

稅法規定，土地成本一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意。其他合理方法，是指按照土地增值稅計算的原則和規定以及房地產開發企業實際計算并分攤土地成本項目的方法。部分省市稅務機關規定的土地成本分攤方法主要有：

(一)其他合理方法——直接成本法指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用。

(二)其他合理方法——預算造價法指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。

(三)其他合理方法——直接成本法是指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。即按照受益對象或清算單位直接歸集土地成本。

(四)其他合理方法——銷售收入比例法土地成本按不同類型房地產的銷售收入分攤。建造既有住宅又有非住宅的綜合樓，土地成本按不同類型房地產的銷售收入分攤，其他費用按單位建筑面積分攤。

納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發，轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。財政部、國稅總局對于地價的分配方法，沒有限定某一種方法，但要求“合理、合規”。部分省市稅務機關對土地增值稅清算時土地成本的分攤方法給予了選擇的空間,且有進一步寬松的趨勢。因此，只要是合理的方法企業都可以采用。并就土地成本分攤相關事項，保持與主管稅務機關的有效溝通變得十分重要。

土地使用費繳納方式

土地使用費是指外商投資企業通過不同的方式使用土地(出讓、轉讓方式取得的土地使用權者除外)，國家向其收取得的有償使用土地的費用，是企業為取得土地使用權而交納的費用，它是調節使用土地資源的手段之一，是國家財政收入的組成部分。土地使用費與土地使用稅不同，土地使用稅是國家對使用土地的國內單位和個人征收的一種稅。其繳納方式為：

使用權出讓金

外商投資企業可以按出讓方式取得土地使用權。按照土地的不同用途，出1l分別采取協議、招標、拍賣方式進行。招標出讓的，由評標委員會根據招標要求和投標者所報條件確定中標者，中標者所報土地價款即為出讓金額;拍賣出讓的，最高報價者所報土地價款即為出讓金額;協議出讓的，應交出讓金不低于國家規定的最低價和云南省規定的有關標準。

企業一次交納出讓金有困難的，可以在出讓合同中約定分期交納，或者縮短出讓年限以降低出讓金額。

場地使用費

外商投資企業可以按劃撥方式取得土地使用權，并按規定向中方政府交納場地使用費。場地使用費由場地開發費(包括征地、拆遷安置費用和為企業直接配套的基礎設施等費用)和土地使用費組成。企業可以按照土地使用合同的約定一次性交納場地開發費，逐年交納土地使用費，或者將場地開發費和土地使用費綜合計算逐年交納。

一般外商投資企業經批準以劃撥方式取得土地使用權，一次性交納場地開發費或自行開發場地的，成立后第一年至第五年免交土地使用費，第六年至第十年減半;投資開發云南省鼓勵投資的產業或興辦教育、文化、衛生、科研等非盈利項目，企業一次性交納場地開發費或自行開發場地的，免交土地使用費。

中方企事業單位以劃撥土地使用權作為條件與外商舉辦合資、合作企業的，須向土地管理部門申請辦理有關手續，即由中方土地使用者補辦土地使用權出讓手續，補交出讓金，或者由中方企事業單位交納場地使用費。

土地收益金

外商投資企業還可以按國有土地租賃方式取得土地使用權，并按年向當地市(縣)人民政府土地管理部門交納土地年租金(土地收益金。

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