一、多年房屋未交訴訟時(shí)效怎么適用

開(kāi)發(fā)商逾期多年未交付房屋的，購(gòu)房者向人民法院主張權(quán)利的，訴訟時(shí)效是3年，從知道權(quán)利被侵害時(shí)開(kāi)始計(jì)算。

《中華人民共和國(guó)民法總則》

第一百八十八條?向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是自權(quán)利受到損害之日起超過(guò)二十年的，人民法院不予保護(hù);有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)決定延長(zhǎng)。

二、逾期交房實(shí)際損失如何證明

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》相關(guān)規(guī)定，如果合同中對(duì)逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

從上述規(guī)定可以看出，最高人民法院在合同未對(duì)違約金作出約定的情況下，明確將同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為確定逾期交房給購(gòu)房者造成的損失賠償額的依據(jù)。之所以如此規(guī)定，是由于同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)與購(gòu)房者可能遭受的損失存在一種最大程度上的相似性。因?yàn)樵谟馄诮环康那闆r下，購(gòu)房者通過(guò)租用同地段同類(lèi)型的房屋，亦可以實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同類(lèi)型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房給其造成的損失。

因此，如果開(kāi)發(fā)商主張逾期交房給購(gòu)房者造成的損失相當(dāng)于同地段同類(lèi)房屋的租金，并請(qǐng)求將同地段同類(lèi)房屋租金作為認(rèn)定購(gòu)房者損失大小的依據(jù)，人民法院可以按照同地段同類(lèi)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整。

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