《土地法》及國土資源部等相關部門明確規定，對于經營性用地必須通過招標、拍賣或者掛牌等方式向社會公開出讓國有土地，其含義是指，經營性用地必須通過上述方式出讓土地。統稱為招拍掛制度。

經營性土地使用權招標拍賣作為經營城市土地、規范土地市場秩序的重中之重，其在理論上可以從源頭上防止土地批租領域腐敗，是一項重要的措施，也是提高經營城市土地水平，改善投資環境的根本性措施，與協議出讓方式有著明顯優勢，讓土地更公平、透明、合理的價格出讓，以減少人為干擾因素，也杜絕腐敗產生。

土地交易的公開招投標、拍賣和掛牌的共性是公開性，但是其具體操作又有差異性，針對不同性質的土地交易需要采取不同的交易方式，下面讓我們來對這三個方面進行詳細說明。

一.土地招標

招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布招標公告，用以邀請特定的或者不特定的公民、法人和其他組織參與國有土地使用權投標，根據投標結果來確定土地使用者的行為。

在招標出讓中，土地主管部門需要根據出讓土地的具體情況編制招標文件，并且實施投標的登記，投標人在登記時必須繳納投標保證金，并且提交營業執照的副本;法人代表人證明等文件。投標人在按照招標文件的要求編制標書后，在規定時間內將標書密封，投入指定標箱內。經由專家組成的評標委員會按照評標標準對企業投標文件進行評審后，在規定時間地點開標。中標人確定后，招標人應向中標人發出《中標通知書》，中標人則需在《中標通知書》約定的時間內，按照招標文件與土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》。其中，公開招標的投標單位不能少于三家，如果少于三家，則招標人應當停止開標。在公開招標中，投標企業投標的價格是重要的評標因素，但評標委員會為了防止土地開發的后續資金無法正常到位，出現土地閑置浪費的現象，開發商的從業經驗和實力也是評標委員們重點關注評價的要點。

二.土地拍賣

拍賣出讓國有土地使用權是指，市、縣人民政府土地行政主管部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。

土地的主管部門根據被拍賣土地的特征編制拍賣文件，競買人在競買申請截止日期前提出競買申請，繳納不少于拍賣文件中規定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。競買人通過審查后，得到印有編號的競買標志牌，拍賣會在拍賣公告規定時間、規定地點進行。參加競買的競買人同樣是不能少于三人，否則也需終止拍賣。拍賣成交后，竟得人需按照《拍賣成交書》規定的時間與土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》。土地拍賣中最重要的原則是“價高者得”，與其他形式的拍賣原理相同。

三.土地掛牌

掛牌出讓國有土地使用權是指，市、縣人民政府土地行政主管部門發布其掛牌公告，按公告規定的期限擬出出讓宗地的交易條件并在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地的使用者。

政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規定日期內提出競買申請，按照規定繳納保證金，提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書，在掛牌文件規定的掛牌起始日期，掛牌人應將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規劃要求、起始價、增加規則、增加幅度等要求在土地交易市場掛牌公布，符合條件的競買人應按照文件的要求填寫競買報價單，在掛牌期限內競買人可進行多次報價，如果在掛牌期限內只有一個競買人，且報價不低于掛牌底價，并且符合其他交易條件的，則掛牌成交;在掛牌期限內有兩個或者兩個以上競買人報價的，報價最高的為競得人;報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外。在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價，均不符合其他交易條件的，則掛牌不成交，掛牌交易的掛牌期限不得少于十個工作日。

競買人確定后，掛牌者應當向競買人發出《掛牌成交確定書》，競得人應該根據《掛牌成交確定書》所約定的時間內與市國土房管局簽訂《國有土地使用權出讓合同》。掛牌同樣遵循“價高者得”的重要原則，不同之處是不是現場報價，由于掛牌時以書面形式報價，所引發的關注程度及曝光程度不如招標或者拍賣。

招拍掛制度有待完善

國土資源部有關負責人在2011年5月12日在新聞通告會上表示，《關于堅持和完善土地招標、拍賣、掛牌出讓制度的意見》已于今日印發，(下文簡稱《意見》)《意見》中要求，積極發揮招拍掛在市場配置土地資源中的作用，完善商品住房用地預申請制度、土地交易平臺、土地出讓合同，積極探索招拍掛中出讓的方式，使得底價保持平穩并且合理調整。

《意見》中明確表示，市、縣在社會公會年度住房用地出讓計劃的基礎上，進一步的細化擬出出讓地塊、地段的規劃和土地使用條件，完善商品住房用地出讓預申請制度，在公示保障性安居工程項目劃撥用地時，一并向社會公示申請用地單位，接受社會監督。

《意見》中肯定了“限房價、竟地價”，“限地價、竟房價”，“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用綜合條件最佳”的四種招拍掛創新做法，要求各地因地制宜，選擇恰當的土地出讓方式和政策，落實政府促進土地合理布局、節約與集約的利用，其有效的、合理的調整房價和地價，以此保障民生，穩定市場預期的目標。

《意見》中還要求，完善土地交易平臺，積極推行國有經營性建設用地網上掛牌出讓方式，市、縣國土資源主管部門可以通過網上來發布出讓信息，明確土地開發利用，競買人資格和違約處罰等條件，組織網上報價競價并確定競得人。