打贏房地產官司應知道的法律制度：（一）登記

一，不動產應當登記的要求及其例外

不動產物權的變動(設立，變更，轉讓和消滅)，應當依法登記；未經登記，不發生物權效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。（《物權法》第9條）這主要是不動產登記效力的規定。

例如：甲,乙訂立了房屋抵押合同，該合同雖然生效，但是抵押權不發生，須辦理登記手續，抵押權才產生（設立）

二,不動產登記簿及登記效力

不動產物權的設立，變更，轉讓和消滅，依法應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。（《物權法》）第14條)

當事人之間訂立有關設立，變更，轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。（《物權法》第15條）該條明確了權利與合同效力是兩個問題，兩個環節。例如：

1．甲、乙3月1日訂立房屋買賣合同，4月1日辦理過戶登記。則3月1日房屋買賣合同成立并生效，4月1日辦理過戶登記。則3月1日房屋買賣合同成立并生效，4月1日產權轉移。

2．甲?乙3月1日訂立房屋抵押合同，4月1日辦理抵押登記。則3月1日房屋抵押合同成立并生效，4月1日抵押權設立（產生）.

3．甲?乙3月1日訂立動產質押合同，4月1交付質物。3月1日動產質押合同成立并生效，4月1日質權設立（產生）。

不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。（《物權法》）第16條)。

不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。（《物權法》第17條）

有權人，利害關系人可以申請查詢，復制登記資料。登記機構應當提供。（《物權法》第18條）登記是公示的方法，當然應當具有公開性。目前的公開性還不夠，還是在查詢主體方面設置了障礙（兩種查詢主體）。其實，不動產公示方面，不應受隱私權的限制。

三，更正登記和異議登記

權利人，利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起十五日內不起訴的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。（《物權法》第19條）

1.申請更正登記的，有兩類人。權利人是不動產登記簿記載的人。申請異議登記的是利害關系人。

2.更正登記，一是權利人書面同意；二是有證據登記確有錯誤。二者有其一即可。

3.異議登記是一種臨時登記。

4.變更登記，異議登記不僅包括房屋，還包括其他不動產。

5.異議登記可構成平等主體之間的侵權。比如，甲無理申請異議登記，使權力人乙喪失了某項現實的利益。

四，預告登記

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生權效力。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。（《物權法》第20條）

預告登記的特點是;

1.預告登記所登記的，不是現實物權登記，而是為了將來取得不動產物權的請求權的登記，使請求權具有了物權的效力（“預告“二字，從此而來）。未經登記的請求權只有債權的效力。其他不動產登記都是現實物權的登記。

2.預告登記是為了限制出賣人或者出讓人的處分權。比如：開發公司賣給張某一套期房，在取得房屋所有權之前，就辦理了登記，這個登記就是預告登記。張某的請求權因預告登記取得了物權的排他效力，具有了對世性。開發公司將房屋賣給第三人，抵押給第三人等違反預告登記的行為不能發生物權變動的效果。

3.預告登記不僅包括房屋，還包括其他不動產。