非法集資形式多樣，案例隨處可見，稍有不慎就有可能受騙，特別是接收信息渠道單一的老年人，他們積累了資產，有意投資房地產等大型項目。非法集資買房相關案例中，犯罪者多用出售房產份額、土地開發等不動產相關詐騙行騙。承諾到期后有獎勵等高額回報，實際無經營執照和實際項目，最后攜款潛逃，多數案例無法追回錢款，對老年投資人危害極大。

一、非法集資定義

根據《關于取締非法金融機構和非法金融業務活動中有關問題的通知》規定，非法集資是指單位或者個人未依照法定程序經有關部門批準，以發行股票、債券、彩票、投資基金證券或者其他債權憑證的方式向社會公眾籌集資金，并承諾在一定期限內以貨幣、實物以及其他方式向出資人還本付息或給予回報的行為。

二、非法集資特點

1、非法性

未經有關監管部門依法批準，違規向社會公眾(尤其是向不特定對象)籌集資金。

2、虛利性

承諾投資回報收益遠高于一般銀行金融產品收益或市場同類產品普遍收益，蠱惑公眾上當受騙。

3、偽裝性

不法分子往往與投資者簽訂合同，偽裝成正常經營活動，突破投資者防備心理，以達到騙取資金目的。

三、不動產相關非法集資常見形式

1、對物業、地產等資產進行等份分割，通過出售其份額的處置權進行高息集資。

2、通過出售其份額并承諾售后返租、售后回購、定期返利等方式進行非法集資。

3、以簽訂商品經銷等經濟合同的形式進行非法集資。

4、利用果園或莊園開發的形式進行非法集資。例如，借種植、養殖、項目開發、莊園開發、生態環保投資等名義非法集資。

四、不動產相關非法集資犯罪特征

1、假資質

多數房地產公司、養老公寓經營企業根本沒有向公眾公開發售理財產品的相關金融牌照。聲稱市民出資購房成為其會員，可選擇由公司負責經營租賃，定期獲得高額分紅。然而其經工商部門核準的經營范圍僅為不相關的項目開發和咨詢服務，甚至沒有房地產開發資質。

2、假合同

在不少案件中，開發商的合同、預售證均造假。項目開發商向購房者展示的“房屋預售許可證”，多是復制和修改自其他項目的假證。用“預訂合同書”替代正規房屋買賣合同，以躲避監管。

3、假擔保

還有一些“理財產品”利用投資者不了解法律法規，宣稱以住房、商鋪、車位等不動產作為擔保物，“還不上錢就給你現房”。但實際上受害者往往根本無法取得產權。

五、防范方法

1、提升理性投資意識

通過案例學習認清非法集資的本質和危害，自覺抵制各種誘惑，理性選擇投資渠道，避免上當受騙。

2、考察投資回報合理性

對照銀行貸款利率和普通金融產品的回報率是否過高來識別投資風險，多數情況下明顯高于合法機構的利率和投資回報很可能就是投資陷阱。

3、查詢業務經營許可權

通過政府部門網站，查詢相關機構或企業是不是具有中國人民銀行、中國證監會、中國銀監會、中國保監會及各省政府金融辦等國家有關金融監管部門頒發的相應金融業務許可證。

4、查詢業務經營合法性

通過查詢工商登記資料，不僅要查明相關企業是否是經過法定注冊的合法企業，是否辦理了稅務登記，特別要重點查詢企業的經營范圍，是否屬于超范圍經營。

5、合理分析判斷謹慎行事

對親朋好友低風險、高回報的投資建議和反復勸說，要多與懂行的朋友和專業人士仔細商量，審慎決策，防止成為其發展下線的目標。如果實在無法判斷是否是非法集資，可以向工商、公安、金融等有關部門進行咨詢，或者向銀行、保險等金融單位進行詢問，如實了解產品的真實面目，作出科學、合理的判斷。

以上是犯罪者通過房產土地買賣手段制造假象相關特征等信息。非法集資買房詐騙從資質到合同無一不是假冒的。無論是哪個年齡段人群投資者，對于非法集資行為一定要注意甄別，拒絕誘惑，盡量不要參與高額回報的投資項目，親屬的勸說也不可完全信任。必要時應向工商部門查詢，有疑問可咨詢律霸的專業律師。

非法集資罪和民間借貸的區別

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眾籌與非法集資的界限