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寧波
房地產買賣合同做抵押可行嗎
房地產買賣合同做抵押可行嗎
一、房地產買賣合同具有相對性，對第三人沒有價值，不能抵押
(一)根據法律規定，抵押物的范圍有：
1、抵押人一切的房屋和另外的地上定著物。
2、抵押人在建造中的房屋或者另外的建筑物。
3、抵押人購買的預售房屋。
4、抵押人一切的國有土地使用權。
5、抵押人一切的機器設備、交通工具和另外的財產。
6、依法能抵押的另外的財產。
(二)抵押物的禁止范圍：
1、土地所有權。
2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體一切的土地使用權。
3、學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和另外的社會公益設施。
4、所有權、使用權不明或者有爭議的財產。
5、依法被查封、扣押、監管的財產。
6、依法不得抵押的財產。
所以合同是不能作為抵押財產的，實踐中，也不會有人會接受合同作為抵押，因為合同具有相對性，即便抵押了，抵押權人也無權要求合同義務方履行合同，該合同抵押權根本無法實現。
二、即使用房地產合同作抵押，也是無效的擔保合同，無效的后果有：
擔保合同無效產生的直接后果就是合同所設定的保證、抵押、質押或其他擔保形式不發生擔保效力。
但擔保合同的無效并不能必然免除擔保人的責任，擔保人還可能承擔擔保合同以外的其他民事責任。如，根據我國《擔保法》及相關司法解釋的規定，擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任，具體情況如下：
1、主合同有效而擔保合同無效，債權人無過錯的，擔保人與債務人對主合同債權人的經濟損失，承擔連帶賠償責任;債權人、擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的二分之一。
2、主合同無效而導致擔保合同無效，擔保人無過錯的，擔保人不承擔民事責任;擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的三分之一。
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