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在建工程抵押怎么避免和預售相沖突

來源: 律霸小編整理 · 2021-02-02 · 1147人看過

在建工程抵押怎么避免和預售相沖突

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第45條的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只要“按揭供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期”，就可以向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，進而進行商品房預售。

根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第49條：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”此時，由于在建工程已經抵押給銀行，如果銀行同意開發(fā)企業(yè)進行預售，作為抵押物的土地連同房地產將被逐步地分割出去，銀行的抵押權就逐步落空，而銀行的債權尚未獲得清償，因此，銀行如何同意、何時同意房地產開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，成為銀行防范風險的關鍵所在。

已設定在建工程抵押權項目的商品房的預售，可按如下步驟操作：

首先，要理清法律關系，預售部分要先解除抵押關系，后簽訂預售合同，否則，簽訂的預售合同將是無效合同。即先由開發(fā)企業(yè)向銀行支付與解除預售房屋所需償還貸款額度相當?shù)目铐棧蛱峁┡c該款項等值的其他財產作擔保后，銀行同意解除預售部分的抵押關系，開發(fā)企業(yè)再將已解除抵押關系的部分商品房預售給購房人。如此反復，流動銷售，實現(xiàn)良性循環(huán)。

其次，銀行要深度介入預售過程，包括具體到每一宗合同的簽訂，甚至直接掌管銷售專用章、定期盤點庫存商品房、向房地產管理部門查詢驗證銷售進度等，防止不法開發(fā)企業(yè)隱瞞真情、賤價拋售。

第三，也是最重要的，銀行應該盡可能地成為唯一的監(jiān)管銀行，全權收存售房款。開發(fā)企業(yè)在申請辦理預售許可證明時，即選定抵押權銀行作為監(jiān)管銀行，在該行設立一個專門用于在收存預售款的監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確雙方的權利、義務。預售許可證載明該監(jiān)管賬戶，預售款包括其他銀行為購房人提供的購房抵押貸款均必須存入該指定的監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行必須根據(jù)工程監(jiān)理單位出具的工程進度核定意見書撥付預售款。開發(fā)企業(yè)應嚴格按照施工計劃組織施工，在實際工程進度與計劃進度一致的前提下，允許根據(jù)相應的預算方案使用預售款，實際工程進度落后于計劃進度時禁止使用預售款。

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