不能抵押的房地產(chǎn)有哪些

1、土地所有權(quán)。土地所有權(quán)，是指所有人對其土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國的土地所有權(quán)的主體只能是國家或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，其他任何組織和個人均不能享有土地所有權(quán)，因此我國的土地所有權(quán)不能抵押。

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，不能抵押。但是有兩個例外：

(1)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押;

(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押，但以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。

3、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)。如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施類的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。

4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的房地產(chǎn)。設(shè)立抵押權(quán)要求抵押人對抵押物享有所有權(quán)或依法有權(quán)處分，如果權(quán)屬存在爭議，那么抵押權(quán)的設(shè)立和實現(xiàn)都存在問題，從而無法保障債權(quán)人債權(quán)的實現(xiàn)，因此禁止權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)作為抵押物。

5、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。這類建筑物具有特殊的歷史意義和紀(jì)念意義，與公共利益關(guān)系緊密，不能隨便處分，因此禁止作為抵押物。

6、依法被查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。處于查封、扣押、監(jiān)管等限制下的房地產(chǎn)暫時處于不能轉(zhuǎn)讓的狀態(tài)，由于抵押人并沒有自由的處分權(quán)，因此不得抵押。

7、已經(jīng)被依法列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。因為列入拆遷范圍的房地產(chǎn)，其權(quán)利狀態(tài)處于不確定狀態(tài)，為保護(hù)債權(quán)人利益，也不得抵押。

8、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。如以依法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。