廣州市房管局出臺(tái)了新的二手房交易新規(guī)定———《關(guān)于已設(shè)定抵押房產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)流程調(diào)整的通告》,把遞件和辦理房產(chǎn)證抵押登記(簡(jiǎn)稱入押)兩大項(xiàng)業(yè)務(wù)同時(shí)進(jìn)行。

由于遞件和入押同時(shí)進(jìn)行,市民在遞件時(shí)除了必須交銀行的按揭合同,還需要交一份由業(yè)主原按揭銀行出具的“終止涂銷聲明”的函,當(dāng)中要有銀行同意房管局把轉(zhuǎn)按揭交易中需要辦理的涂銷、再抵押、轉(zhuǎn)移登記等業(yè)務(wù)合并的內(nèi)容。

但“銀行出具這個(gè)函也有條件,就是業(yè)主必須還清貸款,沒有還清貸款的必須有擔(dān)保公司的擔(dān)保”,這就意味著沒有能力還清貸款的市民,要么通過墊資贖契來還清貸款,再辦新的抵押,要么就只有找擔(dān)保公司做借證擔(dān)保。由于墊資贖契要收取貸款額2%-3%/月的費(fèi)用,比擔(dān)保費(fèi)貴得多,所以辦理二手房交易的市民退而求其次選擇擔(dān)保途徑。

這條新聞雖然看似只是嚴(yán)格了二手交易的程序,但是對(duì)二手交易實(shí)際的影響遠(yuǎn)非那么簡(jiǎn)單。

細(xì)算一筆賬,目前各大按揭公司下屬的擔(dān)保公司,辦理這項(xiàng)擔(dān)保業(yè)務(wù)收費(fèi)為貸款額的1%-1.5%/月。由于這筆擔(dān)保費(fèi)是在遞件前發(fā)生的,一直擔(dān)保至完成遞件辦證為止,正常情況下需要30個(gè)工作日,即一個(gè)半月的時(shí)間。如果資料不齊,時(shí)間可能更長一些。如一筆60萬元的貸款,就得支付9000-13500元的擔(dān)保費(fèi);一筆100萬元的貸款,就得支付15000-22500元的擔(dān)保費(fèi)。

一般情況如果業(yè)主是“實(shí)收”賣樓的,那么意味著這筆費(fèi)用就落到了買家身上。雖然看似只是交易成本和費(fèi)用增加,但是,對(duì)二手交易的打擊也是顯而易見的。而這背后,更是折射出銀行憂患意識(shí)的加重。在二手交易中,增加對(duì)產(chǎn)權(quán)的完整性的保障和監(jiān)控,能夠有效規(guī)避在目前“樓價(jià)下行”預(yù)期下,炒家的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移成本。

此外,按照新規(guī)定遞件交易時(shí)要同時(shí)遞交按揭合同,房管局就可以同時(shí)比對(duì)買房雙方的買賣合同報(bào)價(jià)、按揭合同中銀行對(duì)房屋的評(píng)估價(jià)和房管局自身對(duì)房屋的評(píng)估價(jià)來確定房屋報(bào)稅價(jià)格,這樣買家就很難通過報(bào)低成交價(jià)來避稅。

種種的小舉措,都釋放出對(duì)二手房交易市場(chǎng)規(guī)范和防范的信號(hào)。對(duì)炒樓客而言,以逐利為目標(biāo)的買賣交易,憑空增加的付出成本,肯定會(huì)讓不少人多思量和計(jì)算。而對(duì)銀行而言,程序的嚴(yán)格,能夠規(guī)避掉不少風(fēng)險(xiǎn),何樂而不為呢?