最高額抵押權(quán)該怎樣才能變更登記

具體情況是一企業(yè)與一銀行簽訂了一份最高額抵押合同,抵押房屋共有五幢,現(xiàn)拆除其中一幛房屋,因此抵押雙方當(dāng)事人來申請(qǐng)辦理最高額抵押權(quán)變更登記,抵押權(quán)人同意對(duì)被拆除的該幢房屋放棄抵押權(quán),但是不改變債務(wù)履行期間和最高債權(quán)額。

本人認(rèn)為其來申請(qǐng)變更登記不妥，沒有依據(jù)。依據(jù)新的〈登記辦法〉,最高額抵押權(quán)并沒有變更登記這一類型,同時(shí)如果適用一般抵押權(quán)變更登記,<登記辦法>第四十五條規(guī)定,抵押變更登記規(guī)定的變更情形只有三種類型:一是姓名或者名稱發(fā)生變更,二是被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額發(fā)生變更，三是登記時(shí)間發(fā)生變更。《物權(quán)法》第205條規(guī)定最高額抵押權(quán)變更事項(xiàng)中也沒有抵押范圍變更這一項(xiàng)，不知我的依據(jù)是否正確，請(qǐng)問各位同行有什么辦法嗎?我們究竟應(yīng)該怎樣答復(fù)當(dāng)事人呢?

本人認(rèn)為其來申請(qǐng)變更登記不妥，沒有依據(jù)。依據(jù)新的〈登記辦法〉,最高額抵押權(quán)并沒有變更登記這一類型,

《房屋登記辦法》：

第五十四條變更最高額抵押權(quán)登記事項(xiàng)或者發(fā)生法律、法規(guī)規(guī)定變更最高額抵押權(quán)的其他情形，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)最高額抵押權(quán)變更登記。

第五十五條申請(qǐng)最高額抵押權(quán)變更登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)登記申請(qǐng)書;

(二)申請(qǐng)人的身份證明;

(三)房屋他項(xiàng)權(quán)證書;

(四)最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)尚未確定的證明材料;

(五)最高額抵押權(quán)發(fā)生變更的證明材料;

(六)其他必要材料。

因最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間發(fā)生變更而申請(qǐng)變更登記的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書面同意文件。

提問：

沒有變更抵押范圍這一事項(xiàng)，變更的事項(xiàng)只有名稱、登記時(shí)間、債權(quán)額和擔(dān)保范圍，并沒有抵押范圍這一項(xiàng)，所以走變更登記不妥。還請(qǐng)黃老師解惑

回帖：

一，您說，“我說的是沒有變更抵押范圍這一事項(xiàng)，變更的事項(xiàng)只有名稱、登記時(shí)間、債權(quán)額和擔(dān)保范圍，并沒有抵押范圍這一項(xiàng)”。您的說法沒錯(cuò)。在我視聽所及范圍內(nèi)，我也沒有見到有“變更抵押范圍這一事項(xiàng)”。

二，您說，“我說的是沒有變更抵押范圍這一事項(xiàng)，變更的事項(xiàng)只有名稱、登記時(shí)間、債權(quán)額和擔(dān)保范圍，并沒有抵押范圍這一項(xiàng)，所以走變更登記不妥。”應(yīng)該說，您的說法有一定道理。這是因?yàn)椋课莸怯洐C(jī)構(gòu)不是中介機(jī)構(gòu)，房屋登記不是中介活動(dòng)。房屋登記是行政法律行為，沒有法律的規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)為一定行政行為是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

三，如果您所說的“抵押范圍”是指抵押標(biāo)的(被抵押房屋)的話，那么，對(duì)于您介紹的案例，我主張可以按照“最高額抵押權(quán)變更登記”辦理，理由如下：

(一)房屋抵押權(quán)是依附房屋所有權(quán)成立的他項(xiàng)權(quán)。法律規(guī)定房屋所有權(quán)可以因房屋面積減少申請(qǐng)變更登記。房屋所有權(quán)因房屋面積減少產(chǎn)生的變更登記，必然會(huì)引起抵押權(quán)因被抵押房屋面積減少的變更登記。

(二)《房屋登記辦法》第五十四條規(guī)定的“變更最高額抵押權(quán)登記事項(xiàng)”，可以推定為包括變更因被抵押房屋面積減少的最高額抵押權(quán)登記事項(xiàng)。

(三)物權(quán)法禁止登記機(jī)構(gòu)要求對(duì)被抵押房屋進(jìn)行評(píng)估。被抵押房屋的價(jià)值是否與被擔(dān)保的主債權(quán)相當(dāng)，已經(jīng)由當(dāng)事人自主認(rèn)定。并且，本案減少的房屋價(jià)值量不大，當(dāng)事人認(rèn)為被抵押房屋的價(jià)值與被擔(dān)保的主債權(quán)相當(dāng)。

(四)我曾經(jīng)長(zhǎng)期同時(shí)主管過“城市房屋拆遷”和“房屋權(quán)屬登記”。我主張依法進(jìn)行的房屋拆遷，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，并且應(yīng)當(dāng)同時(shí)受到房屋登記機(jī)構(gòu)的支持和保護(hù)。房屋登記機(jī)構(gòu)不進(jìn)行相應(yīng)的房屋權(quán)屬登記，依法進(jìn)行的房屋拆遷可能會(huì)難以進(jìn)行。

(五)房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)注意，同一被抵押房屋上，如果有多個(gè)抵押權(quán)人的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人已經(jīng)知曉因拆遷減少被抵押房屋面積的書面證明。

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