最高額抵押權該怎樣才能變更登記

具體情況是一企業與一銀行簽訂了一份最高額抵押合同,抵押房屋共有五幢,現拆除其中一幛房屋,因此抵押雙方當事人來申請辦理最高額抵押權變更登記,抵押權人同意對被拆除的該幢房屋放棄抵押權,但是不改變債務履行期間和最高債權額。

本人認為其來申請變更登記不妥，沒有依據。依據新的〈登記辦法〉,最高額抵押權并沒有變更登記這一類型,同時如果適用一般抵押權變更登記,<登記辦法>第四十五條規定,抵押變更登記規定的變更情形只有三種類型:一是姓名或者名稱發生變更,二是被擔保債權的數額發生變更，三是登記時間發生變更。《物權法》第205條規定最高額抵押權變更事項中也沒有抵押范圍變更這一項，不知我的依據是否正確，請問各位同行有什么辦法嗎?我們究竟應該怎樣答復當事人呢?

本人認為其來申請變更登記不妥，沒有依據。依據新的〈登記辦法〉,最高額抵押權并沒有變更登記這一類型,

《房屋登記辦法》：

第五十四條變更最高額抵押權登記事項或者發生法律、法規規定變更最高額抵押權的其他情形，當事人應當申請最高額抵押權變更登記。

第五十五條申請最高額抵押權變更登記，應當提交下列材料：

(一)登記申請書;

(二)申請人的身份證明;

(三)房屋他項權證書;

(四)最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料;

(五)最高額抵押權發生變更的證明材料;

(六)其他必要材料。

因最高債權額、債權確定的期間發生變更而申請變更登記的，還應當提交其他抵押權人的書面同意文件。

提問：

沒有變更抵押范圍這一事項，變更的事項只有名稱、登記時間、債權額和擔保范圍，并沒有抵押范圍這一項，所以走變更登記不妥。還請黃老師解惑

回帖：

一，您說，“我說的是沒有變更抵押范圍這一事項，變更的事項只有名稱、登記時間、債權額和擔保范圍，并沒有抵押范圍這一項”。您的說法沒錯。在我視聽所及范圍內，我也沒有見到有“變更抵押范圍這一事項”。

二，您說，“我說的是沒有變更抵押范圍這一事項，變更的事項只有名稱、登記時間、債權額和擔保范圍，并沒有抵押范圍這一項，所以走變更登記不妥。”應該說，您的說法有一定道理。這是因為，房屋登記機構不是中介機構，房屋登記不是中介活動。房屋登記是行政法律行為，沒有法律的規定，房屋登記機構為一定行政行為是不恰當的。

三，如果您所說的“抵押范圍”是指抵押標的(被抵押房屋)的話，那么，對于您介紹的案例，我主張可以按照“最高額抵押權變更登記”辦理，理由如下：

(一)房屋抵押權是依附房屋所有權成立的他項權。法律規定房屋所有權可以因房屋面積減少申請變更登記。房屋所有權因房屋面積減少產生的變更登記，必然會引起抵押權因被抵押房屋面積減少的變更登記。

(二)《房屋登記辦法》第五十四條規定的“變更最高額抵押權登記事項”，可以推定為包括變更因被抵押房屋面積減少的最高額抵押權登記事項。

(三)物權法禁止登記機構要求對被抵押房屋進行評估。被抵押房屋的價值是否與被擔保的主債權相當，已經由當事人自主認定。并且，本案減少的房屋價值量不大，當事人認為被抵押房屋的價值與被擔保的主債權相當。

(四)我曾經長期同時主管過“城市房屋拆遷”和“房屋權屬登記”。我主張依法進行的房屋拆遷，應當受到法律的保護，并且應當同時受到房屋登記機構的支持和保護。房屋登記機構不進行相應的房屋權屬登記，依法進行的房屋拆遷可能會難以進行。

(五)房屋登記機構應當注意，同一被抵押房屋上，如果有多個抵押權人的，申請人應當提交其他抵押權人已經知曉因拆遷減少被抵押房屋面積的書面證明。

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