(一)登記申請

辦理房地產(chǎn)抵押登記,應(yīng)當向登記機關(guān)交驗以下文件:1、抵押當事人的身份證明或法人資格證明材料;2、抵押登記申請書;3、抵押合同;4、《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》,共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明;5、可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件和證明材料;6、可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料;7、登記機關(guān)認為必要的其他文件。

(二)登記審核與登記

登記機關(guān)應(yīng)當對申請人的申請進行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的,應(yīng)當在受理之日起15日內(nèi)做出是否準予登記的書面答復(fù)。

以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的,登記機關(guān)應(yīng)當在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利的記載后,由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。

以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的,登記機關(guān)應(yīng)當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的,當事人應(yīng)當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后,重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

(三)登記的變更與注銷

抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時,抵押當事人應(yīng)當在變更或者終止之日起15日內(nèi),到原登記機關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。

因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的,抵押當事人應(yīng)當自處分行為生效之日起30日內(nèi),到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。

其實,就房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)來說,《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等諸多法律法規(guī)對其加以規(guī)范,但就實際應(yīng)用上看,《擔保法》與房地產(chǎn)信貸關(guān)系最為密切。《擔保法》不僅同其他法律法規(guī)一道對房地產(chǎn)估價以及金融機構(gòu)的信貸業(yè)務(wù)進行規(guī)范,而且對抵押權(quán)實現(xiàn)也相應(yīng)的加以規(guī)范。作為現(xiàn)代的房地產(chǎn)估價機構(gòu)一方面要實現(xiàn)房地產(chǎn)估價的基本職能,另一方面也要以發(fā)展預(yù)測的眼光,積極的向委托方提供額外的專業(yè)咨詢意見,即實現(xiàn)服務(wù)和顧問的職能。當然,各地都有其不同的具體情況,各地也根據(jù)國家相關(guān)法律制定了一些與本地情況相適應(yīng)的相關(guān)政策。實際上,在具體的房地產(chǎn)信貸的房地產(chǎn)價值評估中,其所涉及的各種情況都不盡相同,也會有與其向適應(yīng)的法律法規(guī)對其經(jīng)濟行為加以規(guī)范,而就我國房地產(chǎn)估價(含資產(chǎn)評估)的水平、我國的資產(chǎn)、資本市場及其信息交流的發(fā)展情況來看,要估算出其抵押權(quán)實現(xiàn)時的價值很困難的。因此從穩(wěn)妥的角度來考慮,目前許多的估價機構(gòu)在出具房地產(chǎn)估價(或資產(chǎn)評估)報告中,都聲明對于實現(xiàn)抵押權(quán)的相關(guān)的稅費未加以考慮,相應(yīng)的將這些有關(guān)問題交由報告的使用者考慮,自然這也符合執(zhí)業(yè)規(guī)范和行業(yè)管理的要求,但考慮到一般估價報告的使用者法律及相關(guān)知識的局限性,具體估價項目的估價師在出具正式估價報告后,應(yīng)當就委托方經(jīng)濟業(yè)務(wù)可能涉及的方面,提出相關(guān)的意見與建議,最大限度的實現(xiàn)參謀的作用,以達到委托方所付的費用對委托方的價值最大化。但這要求估價師具備相當豐富的政策、法律法規(guī)、各種技術(shù)專業(yè)等知識,還要求其掌握相關(guān)資本和資產(chǎn)市場以及其變化發(fā)展趨勢,另外還有對于估價師溝通能力的要求,更不用提嫻熟的估價技巧、豐富的估價經(jīng)驗了。以這個角度上分析,在一定的程度上可以解釋,目前房地產(chǎn)估價市場估價收費水平與行業(yè)規(guī)定有相當?shù)牟罹嗔恕９纼r專業(yè)與相關(guān)知識及專業(yè)的并舉,估價人員成為“全能型的復(fù)合性人才”,不僅目前已成為國際評估人員普遍具有的素質(zhì),而且這應(yīng)為我國估價師發(fā)展的趨勢。

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