不動產(chǎn)質押存在嗎

《擔保法》第37條規(guī)定的不得用于抵押的財產(chǎn)，該財產(chǎn)不能用于質押。抵押與質押，除了在是否轉移占有和公示方式上存有根本的區(qū)別之外，在其他方面并無本質的不同，因此不得抵押的財產(chǎn)理所當然也不得用于質押。如：土地所有權;耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權;學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;被依法查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)等等。這些財產(chǎn)都不得用于質押，如用于質押的，應當認定質押無效。

出質人必須將不動產(chǎn)移交于質權人實際控制、占有。不動產(chǎn)移轉占有雖然比較困難，但出質人將出質的不動產(chǎn)移交質權人占有是不動產(chǎn)質押生效的要件，出質人只有將出質的不動產(chǎn)移交于質權人，質權人實際控制、占有了該不動產(chǎn)，質押才能生效。否則，質押不生效。在確定是否“移轉占有”上，要把握住兩條：一是移轉占有為確已完成的實際占有，而不能采用間接占有、推定占有的占有方式;二是質權人占有不動產(chǎn)須持連續(xù)狀況，直到債權消滅為止。對于以不動產(chǎn)設質后，質權人讓出質人代為占有該不動產(chǎn)的;質權人占有出質的不動產(chǎn)后，因對質物保管困難等原因，又將該不動產(chǎn)返還給出質人占有的;以及質權人行使質權前放棄了對不動產(chǎn)占有的情況的，均應認定該不動產(chǎn)質押無質權設定的效力。

質權人占有的不動產(chǎn)，應當與質押合同載明的出質的不動產(chǎn)相一致。最高人民法院關于適用《擔保法》的司法解釋第89條規(guī)定了“質押合同中對質押的財產(chǎn)約定不明或者約定的出質財產(chǎn)與實際移交的財產(chǎn)不一致的，以實際交付占有的財產(chǎn)為準”。我們認為，該規(guī)定是針對動產(chǎn)質押所作出的，對于不動產(chǎn)質押，應本著合同效力從嚴掌握的原則，不宜參照此執(zhí)行。如果合同上載明出質的不動產(chǎn)，與實際移交質權人占有的不動產(chǎn)不一樣的，應當認定質押無效，質權人以實際占有的不動產(chǎn)主張質權的，不應予以支持。

我國法律承認不動產(chǎn)質押嗎

我國《擔保法》關于質押一章，只對動產(chǎn)質押和權利質押作了規(guī)定，而對不動產(chǎn)質押未作規(guī)定，因此，對于不動產(chǎn)能不能用來設定質押，法律是否承認不動產(chǎn)質押有效的問題，在審判實踐中就存在著很大的爭議。

有人認為，我國《擔保法》作為一部專門規(guī)定擔保問題的法律，在立法時必然會考慮到它的完整性和規(guī)范性，既然擔保法對動產(chǎn)質押作了明確的規(guī)定，決不可能遺漏與之相對應的不動產(chǎn)質押問題。按照物權法定主義這一民法的一般原則，當事人對質押標的物是不能任意約定的，擔保法對質物的規(guī)定當屬強制性規(guī)定。也就是說，擔保法未規(guī)定不動產(chǎn)質押，就是否定不動產(chǎn)質押這種擔保形式，當事人以不動產(chǎn)設定質押的，于法無據(jù)，應當認定為無效，債權人無權要求以質押的不動產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該不動產(chǎn)之價款優(yōu)先受償。

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