辦理貸款時需要注意的問題

通常情況下，住房貸款有三種：個人住房商業(yè)貸款、個人住房公積金貸款和個人住房組合貸款。

1.個人住房商業(yè)貸款

個人住房商業(yè)貸款是指銀行向購買自用住房的自然人發(fā)放的貸款。也就是說，只有具備完全民事行為能力的自然人，才能在購買本市城鎮(zhèn)自住住房時以所購產(chǎn)權(quán)住房為抵押物向銀行申請住房商業(yè)性貸款。

2.個人住房公積金貸款

個人住房公積金貸款又叫個人住房擔(dān)保委托貸款，是指住房資金管理中心運用住房公積金，委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，利率較低，面向所有公積金繳存職工提供貸款，但是必須以擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物。

3.個人住房組合貸款

個人住房組合貸款是指符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人，同時又繳存住房公積金，他在辦理個人住房商業(yè)性貸款的同時還可以向銀行申請個人住房公積金貸款，也就是說，借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房為抵押物，可以同時向銀行申請個人住房商業(yè)性貸款和個人住房公積金貸款。

4.貸款對象

(1)具有完全民事行為能力的中國公民。

(2)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。

(3)在中國內(nèi)地有居留權(quán)的境外、國外公民。

(4)穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，并具備償還貸款本息的能力。

(5)有購買住房的合同或協(xié)議。

(6)交齊首期購房款(購房總額的30%或30%以上)的購房人。

(7)有貸款人認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人。

5.貸款條件

(l)必須持有合法的戶口簿(不限本市戶口)、身份證或者營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明或合法居留證、護照。

(2)購買銀行指定發(fā)展商的商品房。

(3)在銀行開立存款專戶，按銀行要求存入一部分金額。

(4)同開發(fā)商簽訂合法有效的購房合同、協(xié)議和其他證明文件。

(5)同意將所購房產(chǎn)作為貸款抵押物。

(6)愿意履行貸款合同的全部條款。

(7)同意銀行規(guī)定的相關(guān)(其他)條件。

6.借款人需要出具并提供的資料

(l)居民身份證原件和復(fù)印件。

(2)房屋認購書原件和復(fù)印件。

(3)首期購房款的繳納原件和復(fù)印件。

(4)月還款能力證明：個人及家庭的收入證明、存款證明(存折或其他有價證券)等。

(5)抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明;有權(quán)威部門出具的抵押物估價證明，保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明。

(6)申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明。

(7)借款人要求提供的其他文件或資料。

7.貸款期限

貸款期限是指貸款人限定借款人使用貸款資金的時間，也就是指從合同簽訂之日起至合同債務(wù)(含本金、利息和各種費用)清償之日止的這段時間。貸款期限一般由提款期、寬限期和還款期組成。

提款期是指從借款合同生效之日開始，至合同規(guī)定貸款金額全部提款完畢之日為止，或最后一次提款之日為止;寬限期是指從貸款提款完畢之日開始，或最后一次提款之日開始，至第一個還本付息之日為止，介于提款期和還款期之間。有時也包括提款期，也就是說從借款合同生效之日起至合同規(guī)定的第一筆還款日止的這段時間。在寬限期內(nèi)，銀行只收取利息，借款人不用還本或者本息都不用償還，但銀行仍按規(guī)定計算利息，并在還款期時向借款人收取;還款期是指從借款合同規(guī)定的第一次還款日起至全部本息清償日止的這段時間。按照我國法律規(guī)定，個人住房貸款的最長年限為30年。

8.貸款程序

(1)購房人與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購房合同，并且交納了首期購房款(必須是已和銀行簽約的房地產(chǎn)開發(fā)公司)。

(2)購房人到銀行委托的律師事務(wù)所辦理按揭申請手續(xù)：交驗個人資料、交納相關(guān)費用、填寫法律文件。

(3)律師事務(wù)所對購房人的申請進行初審，然后由銀行審批，如果銀行審查不合格，將退回購房人所提供的資料和所繳納的費用。

(4)由銀行委托的律師事務(wù)所代辦保險、公證和抵押物的抵押登記、備案等手續(xù)。

(5)銀行將貸款款項劃撥到房地產(chǎn)開發(fā)公司的賬戶上，同時通知購房人開始交納月供。

9.貸款的償還方式

(1)按照簽訂的貸款合同規(guī)定，每月交納等額的償還貸款。通常情況下，購房人在貸款合同規(guī)定的還款日前(每月)，主動在購房儲蓄賬戶上存足每月應(yīng)還的貸款本金和利息，由銀行直接劃撥購房人每月應(yīng)還款。

(2)購房人如果想提前還款，應(yīng)當(dāng)提前一個月向貸款銀行提出申請，這樣能免去提前時間的貸款利息，但利率仍然按照原貸款期限的同期利率執(zhí)行。

10.貸款的額度、期限和利率

(1)個人住房商業(yè)貸款的最高額為所購住房總房款的70%;個人住房公積金貸款的最高額為所購住房總款的80%，且單筆貸款金額不能超過30萬元。

(2)貸款期限不超過30年，通常為10～25年之間。

(3)利率隨著貸款期限的長短有所不同，按貸款時中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

11.購房按揭貸款與房產(chǎn)抵押貸款

按揭是指購房人在支付部分購房款后，將合同名下房產(chǎn)的期房產(chǎn)權(quán)讓給銀行，以作為取得銀行貸款的擔(dān)保。只有當(dāng)購房人還清所有貸款(本息及相關(guān)費用)后，才能將期房的產(chǎn)權(quán)贖回，從而取得房屋產(chǎn)權(quán)。如果購房人沒有依照相關(guān)約定繳納本息及有關(guān)費用，銀行有權(quán)處理合同名下的房產(chǎn)。

抵押是指購房人將所購自用住房作為貸款抵押物，從而取得貸款。從本質(zhì)上講，它與按揭類似，但是，又多少存在著不同。

第一，兩種貸款的設(shè)立方式不同。抵押是抵押權(quán)人(銀行)限制抵押人(購房人)對房產(chǎn)的所有權(quán)，將抵押人的房產(chǎn)支配權(quán)轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人(銀行)，也就是將抵押物設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的方式設(shè)立。按揭是指按揭權(quán)人(銀行)對按揭樓宇享有債權(quán)，而并非享有物權(quán)，也就是按揭人(購房人)是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的債權(quán)給按揭權(quán)人(銀行)作為條件，獲得銀行貸款的。

第二，法律關(guān)系的主體不同。在抵押關(guān)系中，如果債務(wù)人就是抵押人，那就只有兩個法律關(guān)系主體：抵押權(quán)人和抵押人。在按揭關(guān)系中，最少應(yīng)該有三個法律關(guān)系主體：按揭權(quán)人(銀行)、按揭人(買方)、第三人(房地產(chǎn)開發(fā)商)。

第三，先期的抵押條件不同。購房人在向銀行申請按揭貸款前，需要先向貸款銀行存入一定數(shù)額的存款，一定時間后，購房人才能向該銀行提出按揭貸款申請，而且，這部分抵押貸款可以用作購房，也可以有其他用途;而按揭貸款就只能用來購房。

第四，雙方對抵押物的風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)不同。抵押貸款，抵押物風(fēng)險由抵押權(quán)人(銀行)或抵押人(購房人)承擔(dān)。按揭貸款，樓宇的風(fēng)險既不由按揭權(quán)人承擔(dān)，也不由按揭人承擔(dān)，而是由第三者(房地產(chǎn)開發(fā)商)承擔(dān)。如果樓宇在工程竣工驗收前遭到毀損，按揭人與按揭權(quán)人不承擔(dān)任何責(zé)任。

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