買房可以“三包”嗎

一、包退嗎?

大修兩次還是“水簾洞”

嚴重影響居住可退房

案例：2012年7月的連續大雨，讓城東某著名樓盤成了“樓水水”，不少樓棟業主家里、電梯間、樓梯道墻面都有大面積滲水。

孫先生買的房子在頂樓，尚未入住：“剛交房時就發現客廳的屋頂和墻面滲水，為此開發商先后修了兩次，但這次大雨還是讓我家變成了水簾洞。”由于泡水時間較長，盡管是新房，但孫先生家的墻皮還是起了鼓、開裂、陸續脫落，有些墻腳已經開始發霉。

而孫先生家的情況并非個別現象。憤怒的業主紛紛質疑房屋的質量問題，孫先生更是明確要求退房：“90%的頂樓都存在大面積滲水的問題。我很擔心，以后夏天屋外下大雨、屋內下小雨會成為家常便飯。而且交房沒幾天，就維修了2次，根本沒法裝修，更沒法入住。”

由于房屋質量確實有問題，經過反復協商，最終開發商同意了孫先生的退房要求。

解釋：在這個案例中，由于孫先生的房屋在交付后，經過兩次維修后仍然滲水，并嚴重到影響居住的程度。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)的第十三條，“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的”可以解除合同。因此，這個案例中的孫先生就是以質量問題嚴重影響正常居住使用，得以解除合同的

律師表示，一般來說，開發商交付的房屋雖不完全符合合同約定，存在質量問題，但不影響正常居住使用的，法院一般不會判決解除合同。但購房者有權請求判令開發商承擔修復責任;無法修復的，開發商應當賠償損失。

二、包換嗎?

選尾房遭遇“蟲蟲危機”

不要對換房抱太大期望

案例：2011年4月，秦女士購買了某小區的精裝公寓尾房。入住沒多久，她就發現不對勁，“家里小蟲子特別多。開始我以為是精裝修房，裝修沒有全干，所以蟲子多。”可大半年過去了，家里的蟲子不但沒少，反而越來越多。

秦女士立即聯系了開發商要求換房。開發商卻表示，秦女士購買時已經是尾盤了，無房可換，只能維修。“一年過去了，一直到2012年4月，開發商才找來裝修公司大修，從下半截墻壁到地板，全部重新換過。”盡管如此，煩惱卻遠未結束，秦女士家還是蟲子不斷，而且還增添了來源不明的臭味。

仔細檢查才發現，秦女士購買的這套房子是樣板房，裝修時未將下水道堵上，樓上衛生間沖下來的臟水部分流到了秦女士家。此外，有知情人悄悄告訴秦女士：“你買的這套房以前曾長時間泡水，所以蟲子一直都沒辦法完全消除。這件事開發商一直知道，只是在你買房時瞞著你。”

秦女士非常氣憤，一再要求開發商退房，但一直遭到開發商拒絕。

解釋：尾房換房確實較難實現，律師表示，畢竟即使在同一小區，戶型一模一樣的兩套房子，因為朝向、景觀、樓層、小區內位置等，而有著很大不同，因此，需要購房者在和開發商簽合同時，將換房的要求寫入合同附件中。但即使寫入了合同，換房的可執行力依然比較差。

在房地產交易過程中發生換房的幾率比較低，要么是開發商要求購房者加錢換房，購房者不愿意;要么是房子銷售過半，根本沒有合適的房子進行調換。這個案例就是樓盤銷售進入尾聲，開發商即使想換房也無房調換，只能維修。

三、包修嗎?

躍層保質期內成了“危房”

結構性維修開發商全承擔

案例：李先生2009年購買了某樓盤的躍層戶型，交房后就將房子出租，沒留意房子的狀況，直到2012年準備自行裝修入住時才發現，室外的煤氣管道從陽臺與廚房之間的一根主梁穿堂入室，主梁上的鉆孔齊刷刷地將兩根鋼筋切斷，切割面清晰可見。

當地一家驗房機構驗房師實地查驗后證實，業主李先生反映的情況屬實，煤氣管道經過的孔洞直徑寬達60mm，將主梁的兩根主鋼筋全部切斷，而另一直徑100mm的孔洞則無鋼套管，未按設計圖要求進行鋼筋補強。韓*龍表示，這一狀況將對房屋的結構安全、可靠性、耐久性和適用性造成極大的危害，在地震的作用下，容易造成局部坍塌，甚至對整個單元的結構安全也存在危險。此外，室內還發現，頂層南面墻和西面分戶隔墻與梁底之間均存在較長的沉降水平裂縫;頂層南墻梁底部存在漏水問題。

李先生先后向開發商反映了十余次，均未看見維修人員上門。看著這樣的房子，李先生不寒而栗，“這樣的房子能住人嗎?”

解釋：根據《司法解釋》第十三條，房屋在保質期內出現工程質量問題的，若開發商不作為或消極處理，業主可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由開發商承擔。

相關工作人員建議，李先生可根據屬地管理原則向所在區的質監站投訴。李先生的情況符合投訴要求，按照當前的投訴管理條例，地區質監站需在10日內著手調查，正常情況下60個工作日內必須解決問題。

最后，隨著浦口區質監站的正式介入，開發商最終承擔了李先生維修的全部費用。

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