一、預告登記與房產登記有什么不同

預告登記，是指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權時，為了防止債務人擅自處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。商品房預售過程中因為存在很多不確定因素常出現糾紛，為了有效保證購房者利益，可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

預告登記與一般的不動產登記區別表現在：

1、一般的不動產登記都是指不動產物權在已經完成的狀態下所進行的登記，而預告登記則是為了保全將來發生的不動產物權而進行的一種登記。

2、預告登記作出后，并不導致不動產物權的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發生物權變動的權利。

3、納入預告登記的請求權，對后來發生與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排他效力，以確保將來只發生該請求權所期待的法律結果。因此，預告登記是與異議登記同時構成不動產登記中的重要內容。

二、商品房備案是怎樣的

1.商品房預售合同備案，指的是房地產的開發企業在取得了《商品房預(銷)售許可證》和預登記通知單后，并在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內，交由房地產開發企業向項目管轄范圍的房產交易管理部門去申請辦理商品房預售合同備案手續。

2.商品房備案時商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門去登記備案。房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。

三、房屋登記的流程

(1)鑒證。購房者需在與開發商所簽訂購房合同后15天內,將合同送房地產交易所辦理交易鑒證備案手續;

(2)登記。購房者需在使用所購的商品房后3個月內,到房屋產權監理所去辦理產權登記手續。登記時,須提交下列材料:購房者的身份證和私章,鑒證過的購房合同以及由開發商出具的購買商品房辦理產權證明書、購房發票、紅線圖、位置圖(藍圖)、平面圖(藍圖)。登記完畢領取收件收據。

(3)交費。受理登記的15個工作日后,到房屋產權所交齊登記費、鑒證費等有關費用;

(4)領證。房屋所有人憑身份證、私章、收件收據和收款票據領取《房屋所有權證》。自受理登記申請之日起,房屋登記機構應當于下列時限內,將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定:

(一)國有土地范圍內房屋所有權登記,30個工作日,集體土地范圍內房屋所有權登記,60個工作日;

(二)抵押權、地役權登記,10個工作日;

(三)預告登記、更正登記,10個工作日;

(四)異議登記,1個工作日。公告時間不計入前款規定時限。因特殊原因需要延長登記時限的,經房屋登記機構負責人批準可以延長,但最長不得超過原時限的一倍。

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