(一)因車位、車庫的權(quán)屬產(chǎn)生的糾紛

該類糾紛應(yīng)該是數(shù)量最多的糾紛，產(chǎn)生糾紛的原因非常復(fù)雜，如最常見的開發(fā)商在未滿足小區(qū)業(yè)主需求的情況下，高價(jià)將車位出售、出租給第三方導(dǎo)致的糾紛;又如開發(fā)商將本屬于小區(qū)共有道路或其他場所改成車位，卻又向業(yè)主收取停車費(fèi)導(dǎo)致的糾紛，再如開發(fā)商為業(yè)主購買停車位，享受停車服務(wù)設(shè)置各種人為障礙所導(dǎo)致的糾紛等等。

盡管車位、車庫的權(quán)屬問題歷來是業(yè)主與開發(fā)商之間的一大矛盾焦點(diǎn)，而將小區(qū)車位、車庫單獨(dú)出售或出租則是開發(fā)商普遍的做法。多年來，業(yè)主因此狀告開發(fā)商的案例屢見報(bào)端，但由于種種原因，此類訟案中業(yè)主勝訴的情況一直少有所聞，很大程度的原因在于當(dāng)時(shí)尚未有《物權(quán)法》對此問題進(jìn)行規(guī)制。

(二)關(guān)于優(yōu)先滿足業(yè)主的需要產(chǎn)生的糾紛

根據(jù)物權(quán)法第74條規(guī)定，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。“應(yīng)當(dāng)”在法律上同“必須”的效力基本一致，只是后者更有強(qiáng)調(diào)的意味。“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”，對開發(fā)商有強(qiáng)制性，意味著即便開發(fā)商擁有對車庫的所有權(quán)，但只要小區(qū)內(nèi)業(yè)主對車庫的需要還沒有滿足，開發(fā)商就不能將車庫賣給他人。即使已經(jīng)出售，與第三人簽訂的合同亦屬無效合同。因此，只要業(yè)主不明示放棄，開發(fā)商就無權(quán)將車位、車庫賣給外來者，因此，如果開發(fā)商在未滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主停車需要的情況下將小區(qū)內(nèi)車位賣給業(yè)主外的人，業(yè)主可以基于該項(xiàng)規(guī)定提起訴訟，該糾紛也應(yīng)該適用為車位、車庫糾紛這一案由。

(三)業(yè)主之間因車位、車庫所有權(quán)及使用中發(fā)生的糾紛

在建筑區(qū)劃內(nèi)，停車位、車庫的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)只限在開發(fā)商與住戶之間約定所有，并只可在小區(qū)住戶之間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，而不宜轉(zhuǎn)讓給區(qū)分所有權(quán)人以外的第三人。這樣可以有效避免小區(qū)由于外來人口過多而導(dǎo)致的人員流動大，不安定因素增多等問題。如果該小區(qū)內(nèi)業(yè)主將車位賣給非小區(qū)的住戶，則小區(qū)業(yè)主或業(yè)委會可以提起訴訟。

《物權(quán)法》并沒有對停車位、車庫的用途作過多的限制，因而如果小區(qū)業(yè)主通過購買、獲贈或者租賃等約定方式取得了對某一停車位、車庫的所有權(quán)，但如果在行使所有權(quán)的占有、使用、收益、處分權(quán)利過程中妨礙了其他業(yè)主的權(quán)利，則權(quán)利收到損害的業(yè)主可以提起訴訟。關(guān)于小區(qū)車庫車位的糾紛與爭議問題

(四)關(guān)于老車位、車庫問題引發(fā)的爭議

因《物權(quán)法》有關(guān)車位、車庫的規(guī)定，只適用于2007年10月1日以后新建的車位、車庫，而不適用于此前所建成的，包括房改房和老小區(qū)。關(guān)于《物權(quán)法》實(shí)施前已出售的小區(qū)內(nèi)的車位、車庫，全國人大法律委員會2007年3月12日在《關(guān)于<中華人民共和國物權(quán)法(草案)審議結(jié)果的報(bào)告>》中，對此作了明確界定：“車位、車庫的歸屬，在本法公布前，有些地方的做法與草案規(guī)定不一致，本法公布后，對過去的問題，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定或者約定處理。”審議報(bào)告和《物權(quán)法》有同等的效力，因此，老車位、車庫問題不應(yīng)適用《物權(quán)法》的規(guī)定，而是適用《物權(quán)法》頒布前的有關(guān)地方性法規(guī)、規(guī)章以及其他形式的各種規(guī)定，或當(dāng)時(shí)的約定。因此，法院在接待此類糾紛時(shí)不應(yīng)按照車位、車庫案由收案，而應(yīng)按照合同糾紛受理為宜。