【案情】

某小區(qū)業(yè)主委員會聘請A物業(yè)管理公司(下稱A公司)負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理。之后不久,A公司與B電信公司(下稱B公司)訂立租賃協(xié)議一份。協(xié)議約定:A公司將所管理的小區(qū)住宅樓樓頂出租給B公司用于搭設(shè)電信設(shè)備,B公司按年向A公司支付租金,租金為每年5萬元。不久,小區(qū)居民均感身體不適,有頭疼、頭暈、惡心、失眠等癥狀。經(jīng)調(diào)查,業(yè)主們發(fā)現(xiàn)樓頂搭設(shè)了電信設(shè)備,正是電波輻射造成了上述危害。業(yè)主們隨即將A公司和B公司訴至法院,稱A公司只是負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理,無權(quán)將樓頂出租給B公司。在樓頂搭設(shè)電信設(shè)備,也給小區(qū)居民身體健康帶來損害。因此提出請求:B公司拆除搭設(shè)的電信設(shè)備;A公司與B公司對業(yè)主的損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。面對訴訟,A公司辯稱:將樓頂出租給B公司搭設(shè)電信設(shè)備不僅未造成業(yè)主任何損失,而且使業(yè)主還可以少交物業(yè)管理費。業(yè)主要求承擔(dān)賠償責(zé)任沒有道理。而B公司則辯稱:我公司并不知道A公司無權(quán)出租樓頂,屬于善意第三人,應(yīng)受法律保護。

【法律分析】

(一)A公司無權(quán)直接將樓頂對外出租。物業(yè)管理合同屬于服務(wù)合同,在合同未作特別約定的情況下,A公司不能取得對小區(qū)樓頂層的處分權(quán)。樓頂層屬于建筑物的共有部位,全體業(yè)主對其享有共有權(quán)。在事先未征得業(yè)主同意,事后又沒有得到業(yè)主追認(rèn)的情況下,A公司無權(quán)將樓頂層對外出租。

(二)B公司取得樓頂使用權(quán)的行為不應(yīng)受法律保護。B公司在訴訟中稱其并不知道A公司無權(quán)出租樓頂層,因此屬于善意第三人,這種借口不能成立。理由是:善意取得的標(biāo)的物僅限于動產(chǎn)物權(quán),不動產(chǎn)物權(quán)不適用善意取得。樓頂層屬于不動產(chǎn),不能適用善意取得。樓頂層屬于共有部位,是樓房的構(gòu)成部分之一,屬于從物。從物不能脫離主物單獨轉(zhuǎn)讓,也不能適用善意取得。

(三)B公司應(yīng)對業(yè)主的人身損害承擔(dān)賠償責(zé)任。小區(qū)居民健康受損的后果是電信設(shè)備發(fā)出的電波輻射造成的,B公司應(yīng)承擔(dān)排除妨害、賠償損失的責(zé)任。A公司未經(jīng)允許,擅自將樓頂層出租給B公司,與B公司一道造成了業(yè)主健康受損,屬于共同侵權(quán)行為,應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

法院經(jīng)司法鑒定,結(jié)果表明:小區(qū)居民出現(xiàn)的癥狀正系B公司搭設(shè)的電信設(shè)備電波輻射造成。在此基礎(chǔ)上,法院做出如下判決:

(一)A公司與B公司之間的樓頂層租賃協(xié)議無效;

(二)B公司限期拆除電信設(shè)備;

(三)B公司賠償業(yè)主醫(yī)藥費用共計0.1萬元;

(四)A公司對本判決第(二)、(三)項承擔(dān)連帶責(zé)任。

二、私自將按份共有房產(chǎn)出租，合同的效力

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第七十一條的規(guī)定：財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。另據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，共有房屋未取得共有權(quán)人同意的，房屋不得出租。故共有權(quán)人擅自出租共有房屋的，其與他人簽訂的租賃很合同依法應(yīng)確認(rèn)無效。

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