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寧波
承租人在什么情況下失去優先購買權
司法解釋第二十四條規定：“具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使優先購買權的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。”這是規定了四種對抗承租人優先購買權的法定事由。
1.房屋共有人行使優先購買權
共有人優先購買權優先于承租人優先購買權，這是基于物權優先于債權的規則確定的原則。因為共有人優先購買權是基于物權所生的優先權，而承租人優先購買權是基于債權而生，物權優先于債權，自然得出這個結論。這在理論上叫做優先購買權的競合或者競存，基于物權產生的優先購買權優先基于債權產生的優先購買權。
2.房屋賣給出租人的近親屬
出租人如果將租賃房屋出賣給其近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，基于近親屬的親情關系，承租人不得主張優先購買權。這就是說，出租人的近親屬也享有優先購買權，并且這個優先購買權比承租人優先購買權更優先，可以對抗承租人的優先購買權。值得研究的是，這種基于親屬關系發生的優先購買權，是不是一個新的優先購買權，產生這種優先購買權的法律基礎是什么?
3.承租人放棄優先購買權
出租人出賣租賃房屋，對承租人已經履行告知義務，如果承租人在15日內沒有明確表示愿意購買的，就視為放棄優先購買權，對此，當然不得再主張優先購買權。15日是個不變期限，承租人主張優先購買權必須在15日內表示態度，沒有明確表示的，就視為放棄權利。
4.第三人善意取得租賃房屋所有權
如果購買租賃房屋的第三人是出于善意，并且已經辦理了登記手續，就構成善意取得。第三人出于善意對于承租人的優先購買權不知情，就是善意，構成善意取得，就即時取得所有權。承租人再主張優先購買權，就無法對抗善意第三人依法即時取得的所有權。
司法解釋規定，侵害優先購買權的救濟方式是損害賠償。這是好的，但如何確定損失，如何確定損害賠償責任，司法解釋并沒有給出方法。在司法實踐中可能無法操作。關鍵在于怎么去計算承租人優先購買權受到損害的損失數額。我的想法是，可以按照產生優先購買權那個時候的房價是多少，受到侵害后的房價是多少，其差別可以算作損失。還有一個辦法，就是參照一般的違約金的計算標準，確定損失賠償責任。
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