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寧波
租地自建房屋拆遷有補償嗎
租地自建房屋拆遷有補償嗎
承租土地進行場地建設或是直接租賃的廠房進行生產經營，遇到拆遷怎么辦?我認為有幾個問題是比較關鍵的。第一是怎么補償的問題，第二是與地主或房主的關系如何處理，如果在引申到第三個問題就是與拆遷方的法律關系應該如何處理。
直接租賃的廠房用于生產經營遇到拆遷怎么補償
承租戶本身沒有的使用權或所有權排除在外，其他的補償都應該屬于承租戶。之前我也在《法律大講堂》上說過廠房拆遷有六個補償項目，除非在簽訂租賃協議的時候約定遇到拆遷承租雙方對補償有所分割。比如只租賃了土地，在拆遷的時候可以獲得廠房重置價、停產停業損失、裝修附屬物搬遷費、機器設備等相應的補償。如果租賃的是廠房，所以土地和廠房的補償都不屬于承租戶，只要其他的補償只要不放棄都應該屬于承租戶。還有停產停業損失是屬于實際經營者的。
如何確定實際經營者
實踐中有兩種觀點，一種觀點就是實際經營者就是正常納稅，取得營業執照并且實際經營的人。但在實踐中有觀點認為房東的出租行為也是一種經營行為，一旦雙方到法庭上打分割之訴的時候，就會給房東批出30%-50%。有些地方是認可房東的租房行為，即便沒有取得房屋租賃的相關許可，但租房行為是生產經營行為。
與房主或地主的關系處理問題
承租戶遇到拆遷往往地位比較弱勢，拆遷方只和房屋所有人談，次承租人是不針對的，也就是承租戶的利益往往需要房東或地主來做決定，但在做決定的時候會減少甚至放棄租戶的利益，這就是承租戶的弱勢地位。承租戶本身應該獲得很大的補償，但是由于房主的對利益的放棄、減少造成利益損失。在這個問題上承租戶一定要爭取主動地位，參與到實際拆遷談判中去。
與拆遷方的法律關系
由于承租戶和拆遷方之間可能不存在直接的征收與被征收關系，也就是說拆遷方作為拆遷主體，那么不動產的使用權人和所有權人才是被征收主體。但是由于是租賃方不存在這種關系，往往有弱勢。在這里要提醒承租戶，你雖然不是被征收人，但你是利害相關人。從民事法律關系也好，從刑事法律關系也好，只要是利害相關人都有權利去參與到實際的協商談判中去，包括一些法律程序的提起，一些訴訟你都有權利。你的訴訟主體資格都來源于利害相關性，而不是僅僅針對征收人或被征收人的主體資格，在這一點要提醒承租方。
租地自建房屋拆遷爭取補償時需要了相關糾紛，在無法解決的情況下應該要積極找律霸網律師幫忙。
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