張先生位于淮安市淮海北路擁有一棟房屋，2005年，張先生在該房屋內注冊了某有限責任公司，從事香料、香精、化工產品及化工原料批發，經營期限從2005年至2015年，盡管規模不大，但是經營效益尚可。

2010年3月11日，江蘇淮安市政府作出《關于同意收回雨潤國際大廈地塊紅線范圍內國有土地使用權的批復》，收回相關地塊國有土地使用權，用地四至為：東至新世紀城市花園，南至針織路，西至淮海北路，北至淮海東路。隨后，即作出《建設用地批準書》，由淮安市土地儲備中心取得該地塊兒儲備用地。張先生的房屋正好位于上述地塊范圍之內。

2010年5月12日，淮安市住房和城鄉建設局下達淮住建拆通字【2010】第015號《通告》，要求由拆遷實施單位淮安市**房屋拆遷安置有限公司在9月30日前全部完成拆遷工作。張先生要求根據房屋實際使用狀況按照沿街門面房進行補償，1:2的面積回遷寫字樓，另外再補償60萬元，而淮安市土地儲備中心提供的兩種補償安置方案中均將該房屋定性為住宅，按照住宅房屋進行補償，對住改非僅定額補償1萬元，雙方的補償要求相差甚遠。

【法律分析】

“住改非”房屋，是指原國有或集體所有的土地上的房屋，房屋所有權證上載明的用途為住宅，但改做經營，且依法取得了營業執照、稅務登記證等經營手續。鑒于其存在的普遍性，且商業用房和住宅拆遷補償標準之間切實存在差異，對此類房屋如何補償，是拆遷中一個無法回避的問題。

2003年9月19日，國務院辦公廳發布《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》(國辦發明電〔2003〕42號)，明確要求各地對“住改非”房屋，根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》(建設部建住房[2003]234號)之規定，被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。而結合實踐中各地規定，針對“住改非”房屋性質的認定及補償，大體存在以下幾種情形：

(一)依照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定

2007年4月15日，頒布實施的《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》規定，“拆遷的住宅房屋用作經營使用，只要在拆遷通告發布前，依法取得合法經營手續、稅務登記證并有納稅記錄，且房屋所有權證書、合法經營手續和稅務登記證注明的營業地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。

(二)有條件的享受商業用房補償政策

根據經營時間、是否取得合法證照：浙江慶元縣發布的《慶元縣E19-23東門巷地塊“住改非”認定規則》規定，在拆遷公告公布前近二年以上在經營的，能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策。

根據改變房屋用途時間：2005年5月1日實施的《巢湖市城市房屋拆遷管理辦法》中規定：1990年4月1日(不含4月1日)《中華人民共和國城市規劃法》施行前已將住宅改變用途并延續進行經營活動的房屋，同時持有合法有效的工商營業執照、稅務登記證和完整的納稅記錄，且房屋拆遷公告公布時正常營業的，可以認定為經營性用房;1990年4月1日以后(含4月1日)至2001年11月1日國務院《城市房屋拆遷管理條例》施行前，未經規劃部門批準和未辦理《房屋所有權證》變更登記，將住宅改變用途并進行經營活動的房屋，同時持有合法有效的工商營業執照、稅務登記證和完整的納稅記錄，且房屋拆遷公告公布時正常營業的，根據經營時間的長短，可以按照經營用房貨幣補償金額的90%至60%給予補償，每月增減系數按0.2158%計算;2001年11月1日后(不含11月1日)未經規劃部門批準和未辦理《房屋所有權證》變更登記，將住宅改變用途并進行經營活動的房屋，一律按住宅認定。

結合是否沿街、所在樓層等房屋狀況：浙江慶元縣發布的《慶元縣E19-23東門巷地塊“住改非”認定規則》規定，經營面積按沿街第一自然間面積確認;沿街第一自然間不明顯或第一間進深超過9m的，則確定進深9m計算面積，超過9m部分按其住宅評估價的1.3倍進行補償;對于沿街多層用于經營，其第二層性質上確定為住宅，但可根據現場調查的情況按其住宅評估價的1.3倍進行補償;三層及以上部分一律按住宅進行補償。

建設部制定的《城市房屋拆遷估價指導意見》第十二條規定，各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定，該規定相當于其將“住改非”房屋性質認定下放至各地，而各地在制定相關認定標準時不統一，造成各地差異較大。關于“住改非”房屋的補償問題，具體可根據法律法規及地方性規定綜合認定。

【辦案點睛】

對于“住改非”房屋如何補償的問題，目前尚沒有一個全國性統一規定。所以作為被拆遷人在面臨補償不滿意的情況下，要及時通過法律手段維護自身合法權益。而且平時一定要注意保留工商、稅務等能證明實際經營及經營業績等方面的證據。