一、什么是情勢(shì)變更

所謂情勢(shì)變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。情勢(shì)變更原則的意義，在于通過司法權(quán)力的介入，強(qiáng)行改變合同已經(jīng)確定的條款或撤銷合同，在合同雙方當(dāng)事人訂約意志之外，重新分配交易雙方在交易中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險(xiǎn)，其追求的價(jià)值目標(biāo)，是公平和公正。

二、房產(chǎn)交易中的情勢(shì)變更原則的適用

情勢(shì)變更原則是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同或解除合同。在預(yù)售商品房糾紛適用這一原則時(shí)，應(yīng)把握以下幾個(gè)要件：

第一，情勢(shì)變更的發(fā)生，須是買賣房屋雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)所不能預(yù)見或不可能預(yù)見的。確定當(dāng)事人預(yù)見力，應(yīng)根據(jù)預(yù)售商品房時(shí)的市場(chǎng)、價(jià)格、交易政策等方面進(jìn)行客觀考察。

第二，情勢(shì)變更的發(fā)生，須是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由。如果當(dāng)事人主觀有過錯(cuò)，對(duì)合同履行后給另一方造成了損失，那么仍不能適用情勢(shì)變更原則而應(yīng)承擔(dān)其責(zé)任。如合同當(dāng)事人履行遲延或者遲延受領(lǐng)，此時(shí)商品房市場(chǎng)物價(jià)急劇上漲等情勢(shì)變更致預(yù)售商品房合同履行后的不公平，過錯(cuò)方不得以情勢(shì)變更為由而免除其責(zé)。

第三，情勢(shì)變更須使預(yù)售商品房合同正常履行之后雙方利益顯失公平。例如房產(chǎn)商與購(gòu)買者已簽訂合同，但在建造該商品房的過程中建材價(jià)暴漲，如按原合同履行，房產(chǎn)商不但不會(huì)盈利，反而按其造價(jià)呈嚴(yán)重虧損狀態(tài)，該情況應(yīng)當(dāng)適用情勢(shì)變更原則。

縱觀其成立要件，對(duì)有以下預(yù)售商品房情形，當(dāng)不適用情勢(shì)變更原則。

1、預(yù)售商品房合同訂立之前或合同已履行之后發(fā)生的情勢(shì)變更;

2、合同訂立之后，合同內(nèi)容與實(shí)際標(biāo)的物不一致，有合同履行上的瑕疵，即使無情勢(shì)變更情形也使其合同對(duì)價(jià)關(guān)系失衡，此后所發(fā)生的情勢(shì)變更;

3、當(dāng)事人在簽訂預(yù)售商品房合同時(shí)對(duì)以后可能出現(xiàn)的某種情勢(shì)變更已預(yù)見并載入預(yù)售商品房合同之中，而合同履行期間又出現(xiàn)所預(yù)見的情勢(shì)變更;

4、由于當(dāng)事人一方的過錯(cuò)，致使合同延期履行，在延期履行期所發(fā)生的情勢(shì)變更;

5、由于當(dāng)事人一方的過錯(cuò)，致使其逾>期未交納房款或逾期未交足房款，在逾期時(shí)所發(fā)生的情勢(shì)變更。如簽訂合同時(shí)房?jī)r(jià)與逾期時(shí)的商品房?jī)r(jià)突然下跌之情形;

6、對(duì)預(yù)售商品房合同履行逾期出現(xiàn)的一般商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

三、情勢(shì)變更原則的適用條件

1、情勢(shì)變更的基礎(chǔ)是預(yù)售商品房合同合法有效

只有依法成立的合同，才受到法律的保護(hù)，也才可能在履行中產(chǎn)生情勢(shì)變更原則的適用。無效合同自成立起就不具有法律效力，對(duì)合同主體沒有約束力。房地產(chǎn)法第44條對(duì)預(yù)售商品房的行為作了嚴(yán)格的規(guī)定，該法實(shí)施后，凡是不符合法定條件的，雙方所簽訂的預(yù)售商品房的合同無效，故無效合同不適用情勢(shì)變更原則。但是，基于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建立時(shí)間較短，特別是房地產(chǎn)法實(shí)施之前，預(yù)售商品房的行為不夠規(guī)范，因此，具體情況要具體分析，區(qū)別對(duì)待。如預(yù)售方?jīng)]有辦理建筑規(guī)劃許可證或尚未取得預(yù)售商品房許可證，但是經(jīng)過有關(guān)部門同意補(bǔ)辦，且合同其他內(nèi)容又不違法，為了維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，可以按照合同有效對(duì)待。

2、必須有情勢(shì)變更的事由

即發(fā)生了可以導(dǎo)致雙方所簽訂的合同不能履行或不能繼續(xù)履行的客觀情況。如國(guó)家對(duì)財(cái)政政策、貨幣政策、物價(jià)政策或產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行了較大的調(diào)整。再如，地方政府依法行使行政權(quán)利所做出的決定，如北京市政府為了解決夜間施工擾民問題，于1995年做出的"夜間10點(diǎn)以后至次日6時(shí)不得施工"的決定。情勢(shì)變更的事由，是適用情勢(shì)變更原則的先決條件。只有正確地認(rèn)定情勢(shì)變更的事實(shí)，才能審理好這一類糾紛。

3、情勢(shì)變更發(fā)生在預(yù)售商品房合同成立并生效以后履行終止以前

如果情勢(shì)變更在簽訂預(yù)售商品房之前就已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)認(rèn)定當(dāng)事人已經(jīng)認(rèn)識(shí)到發(fā)生的事實(shí)，則合同的成立是以變更的事實(shí)為基礎(chǔ)的，因此，不發(fā)生情勢(shì)變更的問題。如，市政府已經(jīng)做出夜間10點(diǎn)以后不準(zhǔn)施工的決定，開發(fā)商仍然以晝夜施工計(jì)算工時(shí)，因而遲延交付房屋，這種情況則不屬于情勢(shì)變更。在簽訂合同時(shí)，已變更的事實(shí)對(duì)當(dāng)事人不利，而當(dāng)事人仍然以其為合同內(nèi)容，則表示當(dāng)事人自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所以事后沒有保護(hù)的必要。另一方面，情勢(shì)變更必須發(fā)生在合同履行完畢以前。因?yàn)椋诤贤K止以后，合同關(guān)系已經(jīng)消滅，則不存在適用情勢(shì)變更的理由。另外，還應(yīng)注意情勢(shì)變更原則適用的時(shí)間問題。如果情勢(shì)變更發(fā)生在遲延履行合同期間，對(duì)于履行合同后的不公平結(jié)果，遲延履行合同一方，不得要求減輕或免除責(zé)任。因?yàn)椋绻摲桨凑占s定履行合同，則不會(huì)面臨情勢(shì)變更的情況。否則，客觀上勢(shì)必鼓勵(lì)了違約方，對(duì)守約方則是顯失公平的。還有一種情況，在預(yù)售商品房合同履行期間，發(fā)生了情勢(shì)變更的情況，當(dāng)事人并未提出適用情勢(shì)變更原則，繼續(xù)履行了協(xié)議，在合同履行完畢后，是否可以主張適用情勢(shì)變更原則。筆者認(rèn)為，在這種情況下，可視為當(dāng)事人放棄了主張，一般不予保護(hù)。

4、情勢(shì)變更是當(dāng)事人不可預(yù)見的

情勢(shì)變更必須是當(dāng)事人不能預(yù)見的意外事件造成的。如果當(dāng)事人在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，能夠預(yù)見的，則表明其對(duì)于該事件可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)是認(rèn)可的。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，不能適用情勢(shì)變更原則。如果當(dāng)事人應(yīng)該預(yù)見而沒有預(yù)見的或者雖然預(yù)見但是輕信能夠避免而沒有采取預(yù)防措施的，說明當(dāng)事人主觀上有過錯(cuò)，?應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人自行承擔(dān)。

5、因情勢(shì)變更使原合同的履行顯失公平

情勢(shì)變更發(fā)生之后，失去了合同賴以存在的基礎(chǔ)，合同雙方對(duì)價(jià)關(guān)系遭到破壞，如果繼續(xù)按原合同約定履行義務(wù)，將使合同一方當(dāng)事人喪失履行合同的利益，顯然有悖于公平原則、等價(jià)有償?shù)脑瓌t。如開發(fā)商與預(yù)購(gòu)方簽訂預(yù)購(gòu)合同后，建設(shè)過程中，市場(chǎng)的建筑材料價(jià)格暴漲，如果繼續(xù)履行合同，開發(fā)商非但不能盈利反而由于成本的提高，造成嚴(yán)重的虧損。這種情況應(yīng)該適用情勢(shì)變更原則。

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