一、轉(zhuǎn)讓集資房協(xié)議可不可以被判無效

6年前，喬某將自己在單位的集資房轉(zhuǎn)讓給了安女士，單位得知此事后責(zé)令其收回住房。然而，買主安女士卻不肯退房，喬某遂訴至法院。近日，萬柏林區(qū)法院作出一審判決，喬某與安女士的集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，安女士返還住房，喬某返還集資房款并酌情補(bǔ)償安女士12萬元。

2002年，喬某所在的單位興建職工住宅，喬某享受單位福利出資15萬余元分得一套集資房。2003年1月，喬某背著單位與安女士簽訂協(xié)議，約定安女士承擔(dān)15萬余元的集資款，尚無產(chǎn)權(quán)證的集資房居住權(quán)歸安女士。安女士付清房款后，便一直居住在集資房里。2007年10月，單位發(fā)現(xiàn)喬某私自將還未獲得房產(chǎn)證的集資房轉(zhuǎn)讓給他人，便責(zé)令其將集資房收回，否則單位將收回住房另行分配。喬某隨后多次找安女士要房，但未達(dá)成一致。

法院認(rèn)為，喬某在取得單位的集資房后，未經(jīng)單位許可私自將自己并沒有處分權(quán)的福利房轉(zhuǎn)讓他人，雙方的協(xié)議違反了《合同法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)被認(rèn)定為無效。雙方在簽訂協(xié)議時均知道該房沒有房產(chǎn)證，所以都應(yīng)對自己的過錯行為承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，考慮到涉案房產(chǎn)6年以來的差價等因素，喬某應(yīng)酌情給安女士一定數(shù)額的補(bǔ)償。

二、集資房可以買賣嗎

(一)集資房不能隨便買賣。

首先集資房要看賣方(擁有人)是否基本全部產(chǎn)權(quán)(房產(chǎn)證、土地使用證)，同時還要看單位有無特別限制條款等。等取得房產(chǎn)管理部門對外出售許可后，才能買賣。

如果集資房產(chǎn)權(quán)已完全過戶到職工手中,可以買賣,賣方需要比商品房多交1%的土地出讓金。(因原土地為國有劃撥地，現(xiàn)需轉(zhuǎn)為出讓地)。這樣買方買到手后也就是商品房了，而如果產(chǎn)權(quán)未完全過戶到職工手中，那么需要該職工與其所在單位協(xié)商，讓其職工完全擁有此產(chǎn)權(quán)否則不得過戶。

(二)集資房買賣存在很大的風(fēng)險。

1、集資房不能在市場上自由轉(zhuǎn)讓的情形：

集資房是企事業(yè)單位為了解決內(nèi)部職工的住房問題，企事業(yè)單位以擁有的劃撥的土地使用權(quán)和部分資金將及部分向內(nèi)部職工籌集的資金建成的房產(chǎn)，建成后以較低的價格轉(zhuǎn)讓給內(nèi)部職工。集資房不能在市場上自由轉(zhuǎn)讓。并且集資房的產(chǎn)權(quán)以整體產(chǎn)權(quán)的形式屬于企事業(yè)單位，職工購買的僅是房產(chǎn)的使用權(quán)，對房產(chǎn)沒有完全產(chǎn)權(quán)，故集資房沒有獨(dú)立的房產(chǎn)登記憑證。

2、集資房有一段過渡期才可以買賣：

集資房一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。?商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。?集資房在取得房產(chǎn)證后可以上市交易。

3、購買集資房只有取得房產(chǎn)證有有安全保障：

集資房一般是單位為解決職工住房困難而建的房屋，由于國家取消福利分房，原則上單位還有一定補(bǔ)貼，因此集資房一般比商品房便宜。買集資房時應(yīng)當(dāng)注意土地開發(fā)是否交了土地出讓金，是否有規(guī)劃許可證、開工許可證、商品房預(yù)售許可證，如果沒有，您將辦不到房產(chǎn)證。集資房只有在賣方個人拿到房產(chǎn)證后您購買才不會有大的風(fēng)險，當(dāng)然您還要看土地使用權(quán)等因素。

三、集資房與商品房有什么區(qū)別

1、集資房與商品房的最大區(qū)別——土地使用權(quán)的區(qū)別：

一般商品房取得的是出讓土地使用權(quán)，而集資房取得的是劃撥土地使用權(quán)。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補(bǔ)交土地出讓金。集資房，是改變住宅建設(shè)由國家和單位包的傳統(tǒng)制度，實(shí)行政府、單位、職工個人三方面共同承擔(dān)建房成本，通過多方籌集資金進(jìn)行房屋建設(shè)而不通過市場購買而直接分配的一種房屋。

2、集資房與商品房相比較——買賣是否有限制的區(qū)別：

首先，一般商品房是房地產(chǎn)開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)的一種產(chǎn)品，再通過市場買賣關(guān)系來實(shí)現(xiàn)其價值和使用價值，屬完全的市場經(jīng)營行為。所以，一般商品房的消費(fèi)群體廣泛、沒有特別限制。?集資房則是通過單位、社會團(tuán)體組織、住宅合作社來組織建設(shè)的，主要是為了解決單位和社會團(tuán)體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題，采用的是先集資后建房的形式，是一種非市場行為，不存在買賣與經(jīng)營關(guān)系。

3、集資房與商品房比較——在手續(xù)申辦上的區(qū)別：

商品房房地產(chǎn)開發(fā)公司，要開發(fā)經(jīng)營一般商品房必須“五證俱全”，即要同時具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證?》、《房屋銷售許可證》。一般商品房的土地是出讓用地，取得的方式主要是以招投標(biāo)、拍賣、掛牌以及市場轉(zhuǎn)讓的方式;

而集資房的土地主要是通過政府劃撥，并減免了相關(guān)稅費(fèi)。因此，集資房的建設(shè)在申辦手續(xù)的過程中，各種手續(xù)的辦理不同于一般商品房開發(fā)經(jīng)營的辦理過程。所以，一般商品房和集資房最大的區(qū)別是土地使用權(quán)的區(qū)別。一般商品房取得的是土地使用權(quán)，而集資房取得的是劃撥土地使用權(quán)。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補(bǔ)交土地出讓金。

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