買賣房屋合同中關(guān)于定金，違約金，賠償金等問題

首先根據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定，一方違約，可以要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。其次根據(jù)第一百一十四條的規(guī)定，雙方可以根據(jù)合同確定違約金，也可以根據(jù)實(shí)際損失賠償對方的損失，也就是賠償金。最后根據(jù)一百一十五條的規(guī)定，在約定定金的情況下，出賣方違約，可以要求雙倍返還定金。

案例一：

買受方郭某與房東林某簽署了居間協(xié)議，轉(zhuǎn)讓購買上海一套房屋，總價(jià)為170萬元，支付了定金5萬元，協(xié)議約定45天內(nèi)簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。事后，房東林某無故不肯簽署買賣合同，但是同意雙倍返還定金，但是郭某不愿意，因?yàn)榉績r(jià)上漲了約40萬元。

郭某于是起訴到嘉定法院，要求法院雙倍返還定金10萬并賠償房價(jià)上漲導(dǎo)致的損失35萬元。經(jīng)法院開庭審理，委托第三方評估價(jià)格為200萬元。

最后，法院判決林某向郭某雙倍返還定金10萬元，另外賠償郭某購他房造成的差額損失25萬元。

案例二：

買受方吳某與房東方某簽署了《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，轉(zhuǎn)讓購買上海一套房屋，總價(jià)為330萬元，支付了定金8萬元，協(xié)議約定60天內(nèi)簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。事后，房東方某以其妻子不同意出售為由拒絕簽署買賣合同，認(rèn)為協(xié)議無效，同意退還定金。

于是，吳某起訴到閘北法院要求退還定金8萬元，并要求賠償損失80萬元。法院追加了中介公司為第三人，第三人陳述出售方增加要求加價(jià)60萬元。

最后，法院判決方某向吳某返還定金8萬元，給付原告吳某補(bǔ)償款30萬元。

小編解釋：

出售方無故違反購房協(xié)議，理應(yīng)承擔(dān)定金責(zé)任，若定金不能彌補(bǔ)損失，買受方可以主張另外的損失(主要是房價(jià)上漲的損失)，錯(cuò)失了以同等價(jià)格購買房屋的機(jī)會(huì)。

根據(jù)最高法院的司法解釋規(guī)定：買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)違約造成的損失，守約方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于違約造成的損失。

以前有學(xué)者認(rèn)為約定了定金，就不能主張損失，這種觀點(diǎn)應(yīng)該隨著司法解釋的出臺而銷聲匿跡了。

定金與違約金同時(shí)約定如何適用?

根據(jù)合同法第116條規(guī)定：“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”

若出售方違約不肯出售房屋，定金與實(shí)際損失如何適用?上述案例已經(jīng)分析，可以并處。

違約金與實(shí)際損失如何適用?

根據(jù)合同法第114條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。若買受方認(rèn)為損失大于違約金，可以主張賠償違約金，并要求增加。

從法理上講，違約金與損失賠償不能并用，而且約定了違約金，應(yīng)該適用違約金，不能主張賠償損失。因?yàn)楹贤ㄊ侨我夥ǎ噪p方當(dāng)事人約定優(yōu)先。若沒有約定違約金，可以主張賠償損失，這是法定的。

違約金到底是否過高或過低，以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。

出售方由于房價(jià)上漲違約不肯出售房屋給買受方，對于買受方而言，該上漲的房價(jià)是其可得利益損失，還是實(shí)際損失?

目前沒有定論，若買受方不再購買其他房屋，本律師認(rèn)為應(yīng)該是可得利益損失;若買受方買了其他相同的漲價(jià)房屋，那么應(yīng)該是買受方的實(shí)際損失了。

那么房價(jià)上漲部分是否可以全部得到支持呢?

認(rèn)為應(yīng)該要考慮定金的數(shù)額，成本的支出，合同的履行情況，雙方的過錯(cuò)程度等綜合考量裁決。對此上海高院也多次發(fā)文予以規(guī)定。

在房價(jià)快速上漲期間，發(fā)生類似案件，買受方如何最大限度地維護(hù)自己的權(quán)利，獲得賠償全部損失。出售方如何降低損失，甚至不承擔(dān)違約責(zé)任。專業(yè)的律師在長期代理房地產(chǎn)糾紛案件中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，可以最大限度地維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利，具體細(xì)節(jié)可以在線咨詢律霸網(wǎng)律師。