一、對(duì)案件現(xiàn)狀的原因分析

(一)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜及階段性政策變化導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲跌起伏，訴案件類型多元

近年來爆發(fā)的國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來較大沖擊，盡管總體仍保持了平穩(wěn)較快發(fā)展，但經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)問題依然突出。特別是自“限貸”、“限購”、“禁購”等新一輪房產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的結(jié)構(gòu)性問題進(jìn)一步凸顯，房?jī)r(jià)漲跌起伏明顯，案件類型日益多元，審理難度也不斷加大。

通過對(duì)上述相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，案件糾紛發(fā)生的時(shí)間節(jié)點(diǎn)多緊臨調(diào)控政策出臺(tái)的前后，主要有以下幾種類型：

1.買房人以貸款首付比率提高導(dǎo)致其無力承擔(dān)首付，從而無法辦理按揭貸款為由要求解除合同。

2.買房人以因房屋新政的實(shí)施銀行不予辦理貸款，從而無法履行合同為由要求解除合同。

3.買房人因不符合辦理產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)條件，以無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)從而實(shí)現(xiàn)合同目的為由要求解除合同。

隨著調(diào)控政策的持續(xù)實(shí)施，商品房?jī)r(jià)格總體呈下行趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。此時(shí)購房需求主要體現(xiàn)為剛性需求，投資需求明顯減少。因購房合同已對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)作出明確約定，故部分已購房者只能采取“房鬧”或試探性訴訟的方式向開發(fā)商施加壓力，較為常見的是以開發(fā)商未按約交付房屋或交付房屋未達(dá)到合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)、存在質(zhì)量問題等為由要求其支付違約金、賠償損失，試圖減少房?jī)r(jià)下跌給自己帶來的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，我們也注意到，現(xiàn)階段該類糾紛案件中當(dāng)事人的訴請(qǐng)更加多樣、爭(zhēng)議焦點(diǎn)更加多元，如：不具備購房資格的購房者借用他人名義購入房產(chǎn)與登記人之間引發(fā)糾紛;購房者書面通知房產(chǎn)公司要求退房(解除合同)，房產(chǎn)公司以確認(rèn)該通知無效為由訴至法院;房產(chǎn)公司將土地抵押給銀行，后無力還款，致使購房者不能取得房屋所有權(quán)證，引發(fā)購房者要求退房糾紛等。

(二)法院積極應(yīng)對(duì)，引導(dǎo)民眾理性維權(quán)成效明顯

中央及地方的房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，浙江省高級(jí)人民法院專門出臺(tái)了《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見》，《意見》對(duì)調(diào)控政策實(shí)施后可否認(rèn)定為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”并據(jù)此解除合同的相關(guān)情形予以了明確。寧波中院在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，于2012年6月制定下發(fā)了《關(guān)于涉房地產(chǎn)調(diào)控糾紛司法應(yīng)對(duì)專項(xiàng)服務(wù)的實(shí)施意見》。同時(shí)，對(duì)此類案件審理中較為典型、突出的爭(zhēng)議問題，注重通過個(gè)案判決加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，促使當(dāng)事人對(duì)因房產(chǎn)政策調(diào)整引發(fā)訴訟的裁判結(jié)果有明確的預(yù)期，減少了盲目訴訟和不當(dāng)維權(quán)現(xiàn)象，增加了一審案件調(diào)撤率。

(三)政府和開發(fā)商行動(dòng)及時(shí)，努力避免矛盾激化

經(jīng)過多次因房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致購房者鬧事、集體退房等事件后，政府和開發(fā)商處理降價(jià)問題都更加謹(jǐn)慎，開發(fā)商采取更加隱蔽的降價(jià)手段，努力采取措施穩(wěn)定老業(yè)主情緒，個(gè)別開發(fā)商甚至通過給予老業(yè)主一定補(bǔ)償?shù)姆绞椒乐姑芗せＯ嚓P(guān)政府職能部門進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)我市各轄區(qū)包括成交量、成交價(jià)格、城房指數(shù)等房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)和統(tǒng)計(jì)，開展分析研判，同時(shí)積極采取措施化解因房產(chǎn)新政引發(fā)的購房糾紛，各地也積極制定可能引發(fā)群體性事件的應(yīng)急預(yù)案，努力降低社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

二、對(duì)下一步做好工作的對(duì)策建議

(一)統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，依法積極妥善處理涉房糾紛

房地產(chǎn)作為人民群眾重要的生產(chǎn)及生活資料，其能否保持健康穩(wěn)定發(fā)展不僅關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全，而且直接關(guān)涉民生利益。相關(guān)政府主管部門及地方政府應(yīng)密切關(guān)注中央政策走勢(shì)，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研分析，積極研究對(duì)策措施，全力維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。住建委、公安等有關(guān)部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)、制定預(yù)案，依法合規(guī)采取措施防止群體性事件發(fā)生，努力消除降價(jià)(或交付)時(shí)可能出現(xiàn)的不穩(wěn)定因素。新聞媒體要加強(qiáng)輿論正面宣傳力度，鼓勵(lì)市民理性消費(fèi)，引導(dǎo)依法維權(quán)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。人民法院在審慎立案受理、依法妥善審理、特別注重調(diào)解的基礎(chǔ)上，著重從以下兩個(gè)方面予以把握：一是正確理解和適用法律法規(guī)、司法解釋及相關(guān)指導(dǎo)意見，實(shí)現(xiàn)調(diào)控政策與民事審判的有效銜接。既保障調(diào)控政策的有效落實(shí)，又認(rèn)清購房者與開發(fā)商的買賣行為本質(zhì)上屬于市場(chǎng)交易行為，準(zhǔn)確把握相關(guān)立法的目的和精神內(nèi)涵，以實(shí)現(xiàn)在司法實(shí)踐中的妥當(dāng)運(yùn)用;二是要維護(hù)公平和社會(huì)誠(chéng)信，妥當(dāng)平衡購房者、開發(fā)商及其他利益相關(guān)人的利益，引導(dǎo)民眾正確認(rèn)識(shí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、適度維權(quán)。注重通過案件的審理引導(dǎo)建立誠(chéng)實(shí)守信、健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，避免因案件審理不當(dāng)引發(fā)新的社會(huì)隱患。

(二)開展調(diào)查研究，及時(shí)有效采取應(yīng)對(duì)措施

各級(jí)法院應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)樓市價(jià)格變化的影響，積極開展調(diào)查研究，依法妥善審理涉房糾紛案件，保障房地產(chǎn)業(yè)在“去泡沫”與“穩(wěn)增長(zhǎng)”的平衡中健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。通過加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)、制定應(yīng)急預(yù)案、強(qiáng)化審判力量、延伸服務(wù)指導(dǎo)等積極應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的群體性涉房訴訟。適時(shí)總結(jié)處理涉房糾紛案件的共性問題，對(duì)可能發(fā)生的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件，力求妥處，將這類案件對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和民生的影響降到最低。具體來講，主要包括以下幾個(gè)方面：

1.案件審理原則

堅(jiān)持合同自由、誠(chéng)實(shí)信用和公平原則，充分尊重當(dāng)事人意思自治，依法確定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。正確區(qū)分變更的情勢(shì)與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、交易風(fēng)險(xiǎn)之間的界限，嚴(yán)格適用情勢(shì)變更。除確存在法定無效情形的，一般不輕易認(rèn)定合同無效。

2.堅(jiān)持“調(diào)解優(yōu)先、調(diào)判結(jié)合”的工作原則

法院應(yīng)加強(qiáng)與政府相關(guān)職能部門的溝通協(xié)調(diào)，善于借勢(shì)借力，注重做好訴前和訴訟階段的調(diào)解工作，在平衡當(dāng)事人利益、著力化解矛盾上下功夫，確保案件處理取得良好的法律效果和社會(huì)效果。

3.對(duì)購房者“悔買”情況的處理

購房者與開發(fā)商簽訂買賣合同后，因市場(chǎng)行情發(fā)生變化，購房者請(qǐng)求解除合同或價(jià)格補(bǔ)差的，除當(dāng)事人有明確約定外，一般不予支持。對(duì)購房者以房屋存在質(zhì)量問題或延期交付為由請(qǐng)求解除合同或賠償損失，并引發(fā)群體性“房鬧”糾紛的，人民法院應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，本著依法依約原則，在充分考慮社會(huì)效果的基礎(chǔ)上妥善作出處理。

4.對(duì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的開發(fā)商應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和必要限度內(nèi)的救助

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，通過金融杠桿方式籌集資金，在當(dāng)前總體市場(chǎng)發(fā)展前景不明時(shí)，不排除部分開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂最終只能破產(chǎn)，并產(chǎn)生大量的“爛尾樓”，最終導(dǎo)致銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)、工程款項(xiàng)欠付等諸多的社會(huì)問題。因此，相關(guān)政府部門應(yīng)轉(zhuǎn)換理念，加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)，及時(shí)發(fā)布業(yè)內(nèi)態(tài)勢(shì)分析報(bào)告，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供權(quán)威資訊，當(dāng)好其“參謀”。同時(shí)，在企業(yè)出現(xiàn)困難時(shí)，應(yīng)積極引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資、開發(fā)節(jié)奏和產(chǎn)品調(diào)整，鼓勵(lì)有實(shí)力的品牌企業(yè)采取合作開發(fā)、股權(quán)收購、企業(yè)兼并等多種形式，對(duì)資金運(yùn)轉(zhuǎn)或項(xiàng)目銷售困難的企業(yè)開展互助或聯(lián)合重組。對(duì)確因資不抵債、必須破產(chǎn)的，當(dāng)?shù)卣块T也要積極配合人民法院做好后續(xù)的資產(chǎn)清理、破產(chǎn)清算、債務(wù)清償?shù)裙ぷ鳌?/p>

(三)加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，注重糾紛的合理疏導(dǎo)和有效化解

涉房糾紛關(guān)乎民眾的切身利益，且具有群體性，法院需加強(qiáng)與公安、住建委等政府相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，及時(shí)了解和掌握我市房屋買賣合同糾紛出現(xiàn)的新情況、新動(dòng)向，注重糾紛的合理疏導(dǎo)和法律釋明，一般不建議通過司法途徑解決，力爭(zhēng)將矛盾化解在基層，解決在萌芽狀態(tài)。在案件審理中注重聽取多方意見，并將該類案件審理中發(fā)現(xiàn)的問題以發(fā)送司法建議等形式，及時(shí)反饋給黨委、政府部門。相關(guān)政府部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商資金鏈的監(jiān)控、對(duì)在建工程加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)管、嚴(yán)格商品房驗(yàn)收環(huán)節(jié)、對(duì)已售或預(yù)售樓盤加強(qiáng)合同文本、銷售廣告的規(guī)范和研究等，促進(jìn)問題的早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)謀、早解決。