開發商贈送的花園有沒有產權

李女士看中了某小區一套位于二樓的住房，在得知購買首層房屋，即可免費獲得樓前面積7平方米的花園后，本打算購買二樓的李女士當即改變主意選購了一套首層房屋。雖然首層的價格要比其他樓層略高30元/平方米，但因為李女士十分喜歡門前的花園，便毫不猶豫的繳納了定金。可在購房合同中，房屋面積并未加上花園面積，李女士對此并沒在意。入住后不久，小區外的道路要拓寬，李女士的花園將被有關部門征用。當李女士去拆遷處咨詢關于有關拆遷補償的問題時，卻被告之，李女士對開發商贈送的花園不享有產權，也無法辦理產權，所以不考慮賠償。對此李女士十分不解，既然開發商已經許諾將花園贈送給李女士，為什么李女士卻得不到花園的產權呢?

李女士的遭遇其他許多購房者也曾碰到。在商品房的銷售過程中，開發商常采取各種各樣的優惠措施吸引購買者。對購買首層的客戶許諾附贈一定面積的花園，即是開發商經常采用的促銷手段之一。首層因為潮濕、管道返水、采光易受影響、噪聲干擾較多等原因，按目前房地產市場的商品房定價原則，在樓層差價固定的前提下，首層戶型的價格一般比其它層較低。開發商將首層毗鄰的花園贈送給首層住戶，反而使首層商品房受到很多業主(尤其是有老人的家庭)的青睞，其價格也因此翻升。但是，在這種看似誘人的贈送背后卻隱藏著諸多法律問題，并由此引發出諸多糾紛。

首層毗鄰花園該歸誰?法律規定見分曉

討論小區花園的歸屬，實際就是討論花園所占土地的歸屬。根據我國《土地管理法》和《城市房地產管理法》的有關規定，城市規劃區內的土地所有權歸國家所有，開發商從國家手中通過招標、拍賣等方式獲得一定年限若干面積的土地使用權，并在土地上開發建造商品房，然后再銷售出去，國家作為土地的所有權主體并沒有因此而發生改變，發生改變的只是國有土地使用權的主體。

我國現行法律法規規定的是土地與房屋不可分離的原則。即使一幢建筑物被區分為不同所有者所有，建筑物的所有權與土地使用權仍然不可分割地聯系在一起。開發商在出售商品房的同時，必將該商品房所占用范圍內的土地使用權同時出售給購房者。購房者在購買商品房時，除了獲得該房屋的所有權外，也將取得相應面積的土地使用權。該土地使用權既在本幢樓的樓座之下，也在樓座四周。

對于多層建筑物而言，建筑物可以區分為不同的專有部分由住戶單獨所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來的，建筑物的各個樓層都離不開地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實際分割為某戶單獨所有，所以，樓房四周及地基的土地使用權應屬于全體業主按份共有。一層住戶，與其他層住戶一樣，對樓房四周的土地也只能擁有與其所購房屋面積相應的土地使用權。

贈送花園有前提?法律后果需承擔

根據《中華人民共和國土地管理法》第十六條之規定，“城市規劃和土地利用總體規劃應當協調。在城市規劃區內，土地利用應當符合城市規劃”，及《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十四條之規定，“房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”，開發商建造花園并將其贈送給購房人，其前提是開發建設應完全符合規劃之要求。

開發商在修建住宅小區時，要配套建設一定面積的由所有業主共同享有使用權的公共綠地，不能將公共綠地改建為花園并將其贈送。開發商向首層業主贈送若干平方米的花園，實際上是贈送了若干平方米的土地使用權，而建筑物四周包括花園在內的土地使用權都是屬于全體業主所共有的，任何業主都有權利進入花園休閑、歇憩，開發商的擅自贈送行為顯然是侵犯了其他業主的合法權益，違反了法律強制性規定，根據合同法第五十二條的規定，屬于無效行為，開發商應當承擔相應的違約責任和侵權責任。

獲贈花園有風險?法律提示仔細看

對于已購買首層房屋的業主，因為開發商贈送行為的無效，其對花園的獨占行為構成對其他業主權利的侵害，其他業主可以行使物上請求權，要求首層業主停止侵害，排除防礙、恢復原狀，甚至賠償損失。而且，就算其它業主沒有意見，首層業主對于花園的權利也因無法辦理花園的土地使用權證書而得不到法律的保護。因為在產權登記階段，只有納入建筑容積率的不動產才能辦理業主的產權登記，沒有被納入建筑容積率的不動產不能單獨辦理產權登記。

而在房地產項目中，花園綠地通常不會被納入建筑容積率，其房地產權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。花園綠地作為全體業主所共同所有的財產，房地產管理部門不可能單獨給一層業主辦理花園的產權證明。這樣，因看中花園而購買首層房屋的業主，其權益必將受到損害。有許多業主都是在辦理花園土地使用權證書的階段才恍然大悟，發現開發商簽約時的承諾根本無法兌現，自己的權益受到很大損害。

首層毗鄰花園的土地使用權應歸該宗地樓房的全體業主共有，開發商建造花園時必須保證是嚴格依照規劃進行的，且小區配套建設的綠地面積達到法定標準。開發商擅自贈送花園的行為一般應認定為無效，須承擔相應的違約責任和侵權責任。首層業主經全體業主授權可以單獨使用花園。鑒于目前實踐中存在著大量的花園贈送現象，開發商目前解決該問題的最好辦法就是經全體業主同意后將花園提供給首層業主使用，就具體方法而言，開發商可在商品房買賣合同或業主臨時公約中增加關于花園問題的補充條款，明確約定其他業主同意由首層業主使用與其物業相毗鄰的花園，并對首層業主使用花園的限制性條件作出約定。

以上知識就是小編對“開發商贈送的花園有沒有產權”問題進行的解答，依據土地管理法等法律的規定，開發商贈送的花園是沒有產權的，而開發商贈送花園收取業主費用的，產生的糾紛由開發商承擔責任。讀者如果需要找律師咨詢法律方面的問題，歡迎到律霸網進行法律咨詢。