購(gòu)房問題之一：產(chǎn)權(quán)證久拖不辦

我在XX年看中了寧夏街**房產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)樓盤，于是就和開發(fā)商簽訂了《購(gòu)房合同》，那時(shí)候還沒有使用標(biāo)準(zhǔn)合同，在合同中也沒有相關(guān)產(chǎn)權(quán)的約定，后來房屋產(chǎn)權(quán)證就一直沒有拿到手，我多次找到開發(fā)商理論商量，但開發(fā)商都是一再推諉。現(xiàn)在都已經(jīng)快6年了，我們?cè)诋?dāng)時(shí)購(gòu)房的業(yè)主到現(xiàn)在都沒有拿到產(chǎn)權(quán)證。

解答：產(chǎn)權(quán)證久拖不辦，購(gòu)房者可以到房管局去查所購(gòu)房屋的備案情況，看看開發(fā)商是否已把現(xiàn)有房屋向銀行抵押了。在房管局三樓還設(shè)有商品房投訴中心，如果查出了問題就可以立即進(jìn)行投訴。另外按照相關(guān)規(guī)定，交房后90天之內(nèi)就應(yīng)該為購(gòu)房者辦理完產(chǎn)權(quán)手續(xù)，如果通過協(xié)商不能解決，可以向法院起訴。

購(gòu)房問題之二：面積增加了8%

XX年我們單位和**煌歌房地產(chǎn)開發(fā)公司修了商品房，我和開發(fā)商簽訂了《購(gòu)房合同》。可是后來開發(fā)商向我出示的合同和我手上的這一份完全不一樣，我也從來沒有看過這樣的合同文本，上面還有我的簽字，我認(rèn)為開發(fā)商在欺詐我，因?yàn)樵谒麄兂鍪镜暮贤性黾恿?%的面積，價(jià)錢也多了一萬多元。

解答：開發(fā)商偽造合同其性質(zhì)是非常惡劣的。這不僅是糾紛問題，還可以追究其法律責(zé)任，因?yàn)樗麄円呀?jīng)構(gòu)成了欺詐。可以去司法部門鑒定筆跡，再向法院起訴。也可以到消委投訴來維護(hù)正當(dāng)權(quán)益。另外，根據(jù)建設(shè)部66號(hào)文的規(guī)定，實(shí)測(cè)面積如果超過了合同面積的3%，那么多出面積的款額就應(yīng)該由開發(fā)商支付。

購(gòu)房問題之三：能不能轉(zhuǎn)按?

我用按揭的方式買了一套商品房，但是由于工作調(diào)動(dòng)想把它轉(zhuǎn)讓出來，并且已經(jīng)找好了購(gòu)買的人，但是由于我的房子是按揭的，所以想找開發(fā)商更改《購(gòu)房合同》，把按揭關(guān)系改為現(xiàn)在的房屋接收者。但是開發(fā)商不同意，請(qǐng)問我能不能讓開發(fā)商更改呢?

解答：首先是要取得銀行的同意，可以先向貸款的銀行提出申請(qǐng)。據(jù)目前所知，只有建設(shè)銀行可以辦理按揭轉(zhuǎn)讓。如果說銀行同意轉(zhuǎn)讓按揭關(guān)系，那么開發(fā)商就有義務(wù)協(xié)助辦理，如更改合同等事項(xiàng)。如果開發(fā)商不同意，就可以到有關(guān)部門投訴。

購(gòu)房問題之四：辦證時(shí)間超過了90天

我在新津的新世紀(jì)公寓買了一套商品房，按照合同的規(guī)定交房后90天內(nèi)開發(fā)商要將產(chǎn)權(quán)證和土地證交給我，也就是2002年9月底就得交付兩證，但是直到今天我們還沒有拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證。

解答：如果開發(fā)商長(zhǎng)期不能辦理土地證和產(chǎn)權(quán)證，那么有可能開發(fā)商沒有向國(guó)土部門交納土地使用金，那么就不能辦理土地證和產(chǎn)權(quán)證。出現(xiàn)了這現(xiàn)的情形，建議向新津房管局遞呈書面材料反映問題，不要在口頭上交涉，還可以向當(dāng)?shù)叵对V該開發(fā)商。

購(gòu)房問題之五：合同文本不同有影響嗎?

我準(zhǔn)備在華陽(yáng)購(gòu)買一套房子，交了定金后簽合同時(shí)開發(fā)商要求用當(dāng)?shù)卣?guī)定的合同版本，但是我想用成都市的規(guī)范合同的版本簽訂。請(qǐng)問這兩種合同版本有什么不同，對(duì)自己買房子有什么影響?

解答：哪種版本并不重要，重要的是在簽訂合同的時(shí)候該怎么樣簽，要注意合同的每一個(gè)問題、細(xì)節(jié)，注意里面的每一個(gè)條款，尤其是補(bǔ)充協(xié)議里面的內(nèi)容。在自己對(duì)合同中任何一個(gè)條款的內(nèi)容不清楚的時(shí)候都不要輕易簽字，一定要向當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)部門咨詢清楚。

購(gòu)房問題之六：交房逾期，如何索賠?

我看中了由**集團(tuán)開發(fā)的“現(xiàn)代城”中的一套商品房，于是就簽訂了《購(gòu)房合同》，并付了首付款。合同規(guī)定在去年7月31日交房，但是在規(guī)定日期里開發(fā)商不能交房，就向我們口頭承諾到去年年底。然而在去年底開發(fā)商又說要到今年的5月。合同中規(guī)定，如果不按期交房則按按貸款利息向我支付違約金，但是沒有規(guī)定是以總房款還是以首付款為基數(shù)。開發(fā)商就以首付款的利息支付賠償。我想知道這是不是合同不公平的表現(xiàn)?

解答：由于沒有約定是按總房款的利息還是首付款的利息賠償，作為消費(fèi)者完全可以提出按總房款為基數(shù)要求開發(fā)商支付違約金。因?yàn)橄M(fèi)者是弱勢(shì)群體，如果在合同中出現(xiàn)了爭(zhēng)議不清的地方，法律會(huì)偏向于沒有參與合同制定的一方，也就是消費(fèi)者這一方。開發(fā)商拿出合同，消費(fèi)者在上面簽字就存在一種不平等，所以如果合同中有爭(zhēng)議，那么消費(fèi)者可以要求更有利于自己的賠償方案。

購(gòu)房問題之七：定金能不能退

案例一：我交了購(gòu)房定金，簽了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中規(guī)定在一周內(nèi)不買房就不退定金，但是我在看了房后又覺得不滿意，能不能去協(xié)商退款呢?

案例二：我和姐姐希望能買靠在一起的兩套房，想到現(xiàn)場(chǎng)看房，但是售樓小姐以樓房沒有建好為由拒絕了我的請(qǐng)求。我就只看了樣板房，樣板房的通風(fēng)、采光等方面都很好，于是就交了2萬元人民幣的“定金”(一套房1萬元，并且說明了如果其中一套房不要的話，那么這1萬元就累計(jì)到另一套房款中)，并簽訂了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》。后來當(dāng)我看到現(xiàn)房的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)通風(fēng)、采光一點(diǎn)都不好，廚房和廁所里面更是白天都要開燈，于是決定不買這里的房子了，請(qǐng)求退定金，卻被告知定金是不能退的。這時(shí)候我才注意到《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》上明明白白地寫著：“如不購(gòu)買房屋，本定金恕不退還”。這下我也無話可說了。

解答：根據(jù)《合同法》和《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，所支付的定金屬“成約定金”，即該定金的目的在于擔(dān)保雙方誠(chéng)實(shí)地簽訂房屋銷售合同。按照定金法則，若支付定金一方因自身過錯(cuò)，拒絕繼續(xù)購(gòu)買房屋，無權(quán)要求返還定金;若收受定金方拒絕銷售房屋，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。如果說你們?cè)陔p方簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中有不買房就不退定金的規(guī)定，那么這筆定金就白白送給開發(fā)商了。建議以后在簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》時(shí)，加上一條：《購(gòu)房合同》生效，則《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》生效。