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開發(fā)商逾期交房業(yè)主該怎么維權(quán)
開發(fā)商逾期交房業(yè)主該怎么維權(quán)
1、要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
《合同法》等法律規(guī)定合同當(dāng)事人一方違約，另一方可以請求違約方繼續(xù)履行、停止違約行為、賠償損失、支付、執(zhí)行定金罰則及其他補救措施。示范文本第九條對開發(fā)商延期交房的違約責(zé)任按延期時間分兩種情況處理：
(1)延期超過合理期限，購房者有權(quán)選擇解除合同或繼續(xù)履行合同，并可要求開發(fā)商支付違約金。實踐中，買受人要求出賣人繼續(xù)履行并支付延期違約金的較多。
(2)逾期不超過一定期限(如60日或90日等)，自合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，開發(fā)商按日向買受人支付已付房款的萬分之(一般約定萬分之二或三)的違約金，合同繼續(xù)履行。
2、逾期違約金的確定。
依照商品房買賣合同示范文本第九條約定的違約金數(shù)額或者違約金數(shù)額計算方法予以確定，如果沒有約定，則根據(jù)法律規(guī)定判斷，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準確定，按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準確定。
3、開發(fā)商辯稱違約金過高請求減少的法律適用。
開發(fā)商經(jīng)常辯稱延期交房違約金過高而請求減少，因為合同法規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準適當(dāng)減少。但是根據(jù)合同法關(guān)于意思自治原則，既然明確約定了違約的責(zé)任承擔(dān)方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可，如果將違約金數(shù)額減少，則雙方當(dāng)事人對違約金的約定便沒有任何意義。
對于這一點，我國的相關(guān)司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。另外，合同法的立法本意無疑是鼓勵誠實守信、制裁違約行為，對于惡意違約行為，不能減輕責(zé)任。如果還有其他問題，歡迎到律霸網(wǎng)在線咨詢。
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