如果下述情況存在，且雙方有明確的約定，就應當遵照執(zhí)行，否則，開發(fā)商違約，業(yè)主應當要求開發(fā)商立即完善，并要求開發(fā)商承擔違約責任。

小區(qū)道路未完工，道路不通，無法通行;

小區(qū)燃氣未通，正值采暖季無法供暖，基本生活條件和裝修條件不具備;

閉路電視及安防設施未按合同約定和國家法律規(guī)定配套到位，入住業(yè)主安全無法保證;

小區(qū)有線電視目前不具備接通信號條件;

小區(qū)綠化全面處于在施工程狀態(tài)，現場混亂不堪，與合同約定不符;

合同約定私家車位未落實。

小貼士：

如果有違背合同約定和政府規(guī)定之基礎設施未達交付條件之處，導致無法入住，業(yè)主應當及時與開發(fā)商交涉，不能匆忙入住。

問題二：開發(fā)商制定違規(guī)的交房流程

關于收房，不少購房者都提到了開發(fā)商的“霸王條款”。在交房流程中，開發(fā)商可能會單方擬定強加于業(yè)主的違反雙方所簽商品房買賣合同及其補充協(xié)議的約定，使雙方無法辦理交付手續(xù)，引起交房糾紛。

那么我們有必要對這些可能的額外設定房屋交付約定進行一個梳理，它們一般包括：

(1)以補交面積差價款作為房屋交付條件。

一般在雙方所簽的補充協(xié)議中對房屋差價款的結算時間均有約定，但在糾紛時開發(fā)商往往不顧此約定，強行要求購房者交付面積差價款，并以此作為交房條件，如不交此款，開發(fā)商便拒絕交房。在這種情況下，無論該房是否具備交付條件，開發(fā)商的行為均已構成故意違約，因此而不能交付房屋的責任應完全由開發(fā)商承擔。

(2)以違規(guī)代收契稅、維修基金作為房屋交付條件。

如果業(yè)主與開發(fā)商的合同中并無房屋交付時委托開發(fā)商代交契稅和維修基金的約定，但在開發(fā)商的結算通知書中仍以此為交房條件，屬于開發(fā)商單方額外設定交房條件，購房者完全有理由拒絕。

開發(fā)商的交房流程如果無理強迫業(yè)主在未進行房屋檢驗(含文件檢驗)的條件下辦理接收手續(xù)，企圖造成房屋交付的既成事實，也屬于房屋不能交付的原因之一。

問題三：關于竣工驗收備案表的完整性

政府為了最大化地避免購房者和開發(fā)商之間的糾紛，在購房者與開發(fā)商之間建立了一套強制性的驗收標準，即建設工程竣工驗收備案表。這個竣工驗收備案表首先為購房者做了驗收房屋的最基本工作，成為開發(fā)商房屋質量問題的第一把關人。

它主要包含以下幾個方面的內容：第一，工程的基本情況;第二，施工監(jiān)理單位的意見;第三，竣工驗收備案文件清單;第四，備注。

如果開發(fā)商呈現在購房者面前的竣工驗收備案表缺少以上內容的任何一項，那么這個樓盤就成了通常所說的“黑樓”。

按現在的情況來看，許多購房者不重視這份竣工驗收備案表，或者忘記它的完整性。所以，在驗房前需確認竣工驗收備案表的存在和完整性。

另外，收房時一定要看到備案表的正本，并確認上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章，再領鑰匙收房。如果開發(fā)商交房時無法提供竣工驗收備案表，購房者應拒絕收房，并有權按照合同約定要求開發(fā)商承擔違約責任。