不同購房者的保本公式

在目前情況下，絕大多數人買房子，都會選擇按揭貸款。按不同類型分析：

1、辦完契稅未超過2年的普通住宅

其契稅按買入總價的1.5%收取，而營業稅按其賣房總價的5.55%收取，因此，其首付以后的后續成本為：

按揭利息=買入價×(1?首付比例)×按揭利率×已貸款日期

契稅=買入價×1.5%營業稅=買入價(1+漲幅)×5.55%其他一次性支出：(包括保險費、公證費、律師費、印花稅、評估費、中介費等)

則：保本價=買入價+后續成本=買入價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+7.05%+漲幅×5.55%]+一次性支出

2、辦完契稅滿2年的普通住宅

與第一種情況的不同點是不用交營業稅，因此根據以上計算，即：

保本價=買入價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+1.5%]+一次性支出

3、六一前簽(預售)合同且辦完契稅未滿2年的非普通住宅

與第一種情況相同，即：保本價=買入價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+7.05%+漲幅×5.55%]+一次性支出

4、六一前簽(預售)合同且辦完契稅已滿2年的非普通住宅

它與第一種情況的差別在于營業稅按照賣房所得的增值部分的5.55%收取，即：

保本價=買入價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+1.5%+漲幅×5.55%]+一次性支出

5、六一后簽(預售)合同且辦完契稅未滿2年的非普通住宅

第5、6種情形的應交契稅增加到買房總價的3%，其營業稅的繳納情況則分別與第3、4種情形相同，因此：

保本價=買入價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+8.55%+漲幅×5.55%]+一次性支出

6、六一后簽(預售)合同且辦完契稅已滿2年的非普通住宅

保本價=買入價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+3%+漲幅×5.55%]+一次性支出

具體購房者的應用實例

例一：王先生于2004年6月份買了一套總價100萬元的普通類住宅，三成20年按揭(年利率為5.31%基準利率)，現以110萬元脫手。

根據政策，王先生屬于上述第一種情況，則后續成本如下：

按揭利息=100萬元×(1-0.3)×5.31%=3.7萬元(注：等額/等本法會略有差異，但對我們的計算影響不大)

契稅=100萬元×1.5%=1.5萬元營業稅=100×5.55%=5.6萬元其他一次性支出1.5萬元則他的保本價=100+3.7+1.5+5.6+1.5=112.3萬元，因為他的賣出價為110萬元，所以此次房產投資虧了2.3萬元

例二：劉先生在2002年10月份買了一套總價100萬元的普通類住宅，三成20年按揭(年利率5.31%)，于2003年4月份辦完契稅，現以125萬元賣掉，其他一次性支出1.5萬元。

這個案例屬于第二種情形。由政策可知，他可以免交營業稅，則他的保本價為：

保本價=100萬元×[1+70%×5.31%×33/12+1.5%]+1.5萬元=113.2萬元

投資收益=125-113.2=11.8萬年平均投資收益率=投資收益/投資成本/年數=11.8/(30+13.2)/3年=9%

例三：張先生今年3月份買了一套面積150平方米、總價在150萬元的非普通類住宅，四成15年按揭(年利率5.58%)，目前還未辦完契稅，現在想以170萬元脫手，其他一次性支出合計為1.8萬元。

根據政策，張先生屬于上述第三種情況，則他的投資保本價為：

投資保本價=150萬元×[1+0.6×5.58%×4/12+7.05%+50/150×5.55%]+1.8萬元=166.8萬元

投資收益=170萬-166.8萬=3.2萬元投資收益率=3.2/(60+16.8)×(4/12)=1.39%在這種情形下，雖然仍然有所收益，但已經不如一年期存款利率了。

其他情況以此類推。需要指出的是，由于沒有嚴格區分按揭貸款使用等本還款法還使用等額還款法，也沒有考慮資金的時間成本和銀行貸款利率的調整，對一些費用也做了大致的估算，因此所得到的只是大致的結果，僅供房產投資者參考，更精確的數據可以咨詢專業的投資顧問。由計算公式可以看出，房價的漲幅和銀行按揭貸款利率的高低，將直接影響投資房產的收益率。細心的投資者不妨根據上述公式簡單計算一下。

根據上面的公式得出自己的房產投資收益率以后，你就可以和現在市面上的一些理財產品作收益率的比較了。由于房產的流動性比較差，因此需要有較高的收益率作補償。以下是幾種常見的理財產品的預期投資收益率：存款一年期1.8%(稅后)，三年期2.592%(稅后)

憑證式國債：三年期3.37%，五年期3.81u0005記賬式5期國債：七年期3.48%貨幣市場基金：目前大多在2.0%～2.5%人民幣理財產品：半年期產品預期年收益率大致在2.0%～2.3%

股票型基金：預期年收益率5%～6%信托產品：預期年收益率5%～6%